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Proposta d’acquisto vs Preliminare di Vendita: Quale Usare e Quando?

Nel mondo affascinante dell’immobiliare, ci sono molte fasi e documenti che delineano il percorso verso la realizzazione di un affare di successo, ed essere un agente immobiliare significa destreggiarsi tra contratti e documenti.

Tra questi ce ne sono 2 che spesso creano confusione: la proposta d’acquisto e il preliminare di vendita.

Sebbene entrambi siano fondamentali nel processo di acquisto o vendita di una proprietà, è importante comprendere le loro differenze e il momento in cui vengono utilizzati.

La Proposta di Acquisto: Il Primo Passo Verso la Meta

  • Cos’è: Un atto unilaterale con cui il potenziale acquirente manifesta il proprio interesse all’acquisto di un immobile ad un determinato prezzo.
  • Quando usarla: In fase iniziale, per esprimere un interesse concreto e vincolare solo l’acquirente.
  • Contenuto: Deve specificare i dati identificativi di acquirente e venditore, l’immobile oggetto di compravendita, il prezzo proposto, eventuali termini e condizioni sospensive (ad esempio, l’ottenimento del mutuo).
  • Vantaggi: Per l’acquirente, la possibilità di “bloccare” l’immobile in attesa di ulteriori verifiche o di stipulare il preliminare. Per il venditore, la dimostrazione di un interesse concreto da parte di un acquirente.

La Proposta di Acquisto quindi è di solito utilizzata nelle prime fasi della trattativa, quando l’acquirente desidera bloccare la proprietà e negoziare i dettagli dell’acquisto con il venditore.

È importante notare che la Proposta di Acquisto non è legalmente vincolante per entrambe le parti e può essere revocata o modificata fino a quando non viene accettata dal venditore.

Preliminare di vendita (compromesso): L’Impegno Legale Verso la Conclusione dell’Affare

  • Cos’è: Un contratto bilaterale che obbliga entrambe le parti (acquirente e venditore) all’acquisto e alla vendita dell’immobile alle condizioni stabilite.
  • Quando usarla: Una volta che l’interesse all’acquisto è reciproco e si desidera vincolare entrambe le parti in modo definitivo, in attesa del rogito notarile.
  • Contenuto: Deve contenere tutti gli elementi essenziali della compravendita, tra cui i dati delle parti, l’immobile, il prezzo, i termini di pagamento, la data del rogito, eventuali clausole sospensive o risolutive.
  • Vantaggi: Offre maggiore sicurezza ad entrambe le parti, vincolandole all’obbligo di comprare/vendere. Apre la strada al rogito notarile.

Il Preliminare di Vendita, al contrario, è quindi un documento legalmente vincolante che formalizza l’accordo tra acquirente e venditore per la compravendita di una proprietà.

Una volta firmato da entrambe le parti, il Preliminare di Vendita crea un impegno legale per completare la transazione.

Generalmente è preceduto da una fase di negoziazione in cui vengono stabilite le condizioni dell’accordo, ed è redatto da un notaio o un avvocato per garantire la sua validità legale.

Differenze:

La differenza principale tra la Proposta di Acquisto e il Preliminare di Vendita risiede nella loro natura giuridica e nei loro effetti legali. Mentre la Proposta di Acquisto è un’offerta preliminare che può essere revocata o modificata, il Preliminare di Vendita è un contratto vincolante che crea un impegno legale per entrambe le parti. In sostanza, la Proposta di Acquisto è il primo passo verso la conclusione dell’affare, mentre il Preliminare di Vendita è il documento che formalizza e regola l’accordo definitivo.

In sintesi:

AspettoProposta d’acquistoPreliminare di vendita
VincoloUnilaterale (solo acquirente)Bilaterale (entrambi)
Valore giuridicoImpegno informaleContratto valido
ContenutoMeno dettagliatoPiù dettagliato e completo
FinalitàEsprimere interesseVincolare le parti
Fase del processoInizialeAvanzata
Differenze tra Proposta d’acquisto e Preliminare di vendita

Scegliere quale utilizzare dipende dalla fase del processo di compravendita e dall’esigenza di vincolare o meno le parti.

Consiglio:

Per una maggiore sicurezza e per tutelare i propri interessi, è sempre consigliabile rivolgersi ad un professionista come un agente immobiliare o un notaio, che saprà consigliare lo strumento più adatto in base alla specifica situazione.

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Il mercato immobiliare nel 2024

Cosa prevedono gli analisti?

Ciao sono Massimo Onofri, Agente Immobiliare dell’agenzia Immobiliare TiCambioCasa a Roma e ti do il benvenuto sul mio blog.

Ti segnalo che questo articolo è estratto da uno dei video presenti sul mio canale Youtube (al quale ti consiglio di Iscriverti ORA) e quindi se non vuoi leggerlo puoi vederlo o ascoltarlo direttamente lì.

In questo nuovo video, il primo del 2024 ( auguri quindi a tutti quelli che leggeranno questo post di uno splendido 2024 ) parliamo proprio dell’anno appena cominciato, cercando di capire quelle che sono le tendenze, cosa stanno prevedendo gli esperti riguardo all’andamento del mercato immobiliare per il 2024 e che cosa possiamo aspettarci.

Quale elemento valutare per poter capire il Trend del mercato immobiliare nel 2024?

Quest’anno partiamo da scenari immobiliari e nomisma che sono entrambe concordi nel dire che ci sarà un anno che confermerà un numero di compravendite minore con un conseguente numero inferiore di mutui erogati.

Tuttavia, il valore dei prezzi degli immobili si manterrà stabile con lievi incrementi nell’ordine di 0 virgola qualcosa o di 1 o 2 punti percentuale in più rispetto ai valori dello scorso anno.

Questa è la previsione che stanno facendo, che viene confermata da alcuni gruppi immobiliari molto grandi, per quanto concerne gli acquisti e le vendite degli immobili.

Per quanto riguarda gli affitti (scopri qui gli immobili in affitto su TiCambioCasa) il mercato si prevede che si mantenga molto positivo, data la scarsità di immobili in locazione, con la possibilità che aumentino ancora i canoni.

Come già segnalato in altre occasioni questo aumento potrebbe verificarsi, con la fine dell’anno accademico in corso e con l’inizio del nuovo, vista la forte emergenza sociale, che potrebbe andare a influire in maniera importante sul mercato immobiliare.

Questo è stato già un problema molto importante lo scorso anno e potrebbe ritornare, con maggior forza, quest’anno.

Ma cosa prevedono gli analisti per il mercato immobiliare?

Tutti quanti sono in attesa della mossa della BCE (Banca Centrale Europea) in merito alla diminuzione prevista dei tassi d’interesse, azione già fatta dalla FED (Federal Reserve System) Americana alla fine dell’anno scorso, dove l’Unione Europea tramite la BCE ha deciso di mantenere stabili i tassi di interesse.

Tutti si aspettano, e pensano che sia normale, che si verificherà un abbassamento del tasso d’interesse che dovrebbe portare una nuova vitalità al mercato immobiliare.

In realtà questo non lo sappiamo, non ne abbiamo certezza

Sembra che tutti siano concordi nel dire che sarà una direzione che verrà sicuramente intrapresa dalla BCE però non è detto che questo influenzerà in maniera importante un mercato che, tutto sommato, continua a vedere la disponibilità di meno immobili in vendita, un numero minore di immobili come nuove costruzioni, tutte le difficoltà legate alla ristrutturazione (reperimento materiali e imprese) e anche alcune problematiche che cominceranno da quest’anno, legate agli immobili che sono stati oggetto di intervento del super bonus.

Gli immobili che hanno usufruito del superbonus avranno alcune imposte che dovranno pagare, ma ragioneremo su questo in un prossimo video che farò a breve.

La sensazione di ciò che succederà

Tieni quindi presente che tutti questi elementi sono incognite, la sensazione che continuiamo ad avere invece, data dall’esperienza sul campo, è che ci troviamo in un mercato immobiliare molto selettivo, dove alcuni immobili hanno molta più difficoltà rispetto ad altri, quelli meno appetibili, per molti motivi.

Ma è un argomento che affronteremo nel dettaglio nei prossimi video e qui sul blog.

Nei prossimi video, oltre a questo, ti informerò di quelli che sono gli andamenti dei vari quartieri di Roma, quartiere per quartiere, cercando di capire un po’ le tendenze. Troverai quindi alcuni video dedicati, in particolare, alla città di Roma, dove andremo a vedere quelle che sono le tendenze scoprendo che in alcune zone si sta andando molto bene e in altre molto meno.

Ti invito quindi ad iscrivervi al mio canale Youtube per rimanere sempre aggiornato sui nuovi video.

Ti ricordo che sono a tua disposizione per qualsiasi tipo di consulenza, se vuoi vendere o comprare casa a Roma o in provincia, puoi contattarmi tranquillamente qui o tramite il sito della TiCambioCasa, Agenzia immobiliare a Roma.

Problemi che puoi avere con gli agenti immobiliari (che non collaborano)

Gli Agenti Immobiliari che non collaborano, e che non fanno parte di una rete come quella di ImmobiliMLS, possono causare con i loro colleghi una serie di problemi per i clienti che cercano di acquistare o vendere casa.

Che tipo di problemi puoi avere?

Innanzitutto, il mancato lavoro di squadra può limitare le opzioni a disposizione dei clienti.

Se vuoi comprare casa

Gli agenti immobiliari che lavorano da soli potrebbero avere accesso solo a un numero limitato di proprietà e di contatti interessati. Questo si traduce in una riduzione della possibilità, per i clienti acquirenti, di trovare la casa dei loro sogni o di ottenere il miglior prezzo per la loro proprietà.

Se vuoi vendere casa

Il mancato lavoro di squadra può rendere più difficile per gli Agenzie immobiliari trovare acquirenti o venditori per le proprietà che rappresentano.

Se un agente immobiliare lavora da solo, potrebbe non avere accesso alla rete di contatti di altri agenti immobiliari, il che può rendere più difficile trovare acquirenti interessati alle proprietà che rappresenta.

Che tu voglia vendere o comprare casa

Il mancato lavoro di squadra può creare confusione e incertezza per i clienti.

Se un agente immobiliare lavora da solo, potrebbe non avere un supporto o una consulenza da parte di altri colleghi, il che può rendere difficile per i clienti prendere decisioni informate sull’acquisto o la vendita di una proprietà.

In conclusione

Il mancato lavoro di squadra tra gli agenti immobiliari può causare una serie di problemi per i clienti, come limitare le loro opzioni, rendere più difficile per gli agenti immobiliari trovare acquirenti o venditori e creare confusione e incertezza per i clienti.

Per offrire un servizio migliore ai clienti, gli agenti immobiliari dovrebbero lavorare insieme e collaborare per garantire che i clienti abbiano accesso a una vasta gamma di opzioni e che possano prendere decisioni informate.

Le difficoltà del mercato immobiliare di Roma

Il mercato immobiliare di Roma sta attraversando un periodo di difficoltà, con una serie di sfide che stanno rendendo difficile per gli acquirenti e i venditori trovare soluzioni soddisfacenti.

Uno dei principali problemi è la scarsità di offerta data da un numero limitato di immobili disponibili sia per l’acquisto che per l’affitto.

Inoltre, i prezzi degli immobili continuano a crescere, rendendo difficile per molti trovare una casa a Roma all’interno del loro budget.

La burocrazia del mercato immobiliare di Roma

Un altro fattore che sta rendendo difficile il mercato immobiliare di Roma è la burocrazia. Trovare una casa e Roma può essere un processo lungo e complesso, con molte pratiche da seguire e documenti da presentare.

Inoltre, l’elevata tassazione sugli immobili, può essere un deterrente per chi vuole acquistare una casa a Roma.

Il turismo e le case a Roma

Il mercato immobiliare di Roma è influenzato dall’alta presenza di turisti e dalla scarsa offerta di alloggi dedicati agli studenti.

Molti proprietari di immobili preferiscono affittare le loro case ai turisti a breve termine, invece che a inquilini a lungo termine, il che può rendere difficile per gli studenti e i residenti trovare una casa nella capitale.

Nonostante queste difficoltà, il mercato immobiliare di Roma continua ad attrarre acquirenti e investitori.

La città è una delle destinazioni più popolari in Europa, con una ricca storia, arte, cultura e cibo che la rendono un luogo unico al mondo. Molti sono disposti a affrontare le sfide del mercato immobiliare per vivere in questa città straordinaria.

Cosa fare

Per superare le difficoltà del mercato immobiliare Romano, è importante che gli acquirenti e i venditori si informino accuratamente sulla situazione attuale e si rivolgano ai professionisti del settore per aiutarli nella ricerca di una soluzione adeguata, e quindi si rivolgano a agenti immobiliari mls, che possano avere un ventaglio ampio di opportunità.

E’ fondamentale che le autorità locali lavorino per ridurre la burocrazia e la tassazione degli immobili, e che si promuova una maggiore offerta di alloggi per gli studenti e i residenti.

Soltanto attraverso una collaborazione tra le diverse parti coinvolte sarà possibile superare le difficoltà date dalle sfide del mercato immobiliare di Roma.

Comprare casa: consigli per gli appuntamenti

Vuoi comprare casa? Allora dovrai necessariamente effettuare delle visite per verificare se quello è l’immobile giusto per te.

Comprare casa: consigli per gli appuntamenti

Ecco quindi una serie di suggerimenti da tenere presenti prima e durante la visita, specialmente se sei alla ricerca di un appartamento in città:

  1. Ubicazione dell’abitazione. Ancor prima di fissare delle visite, cerchiamo di identificare tutti gli aspetti che sono per noi fondamentali. Ci sono dei mezzi si trasporto? Se sì, quali? Qual’è il tono generale della zona (vicinato, condomini, aspetto esterno delle strutture)? Ci sono altri elementi di cui tenere conto (vicinanza a servizi, parchi, scuole)?
  2. I citofoni. L’estetica è curata o ci sono pezzettini di carta scritti a mano ed attaccati con il nastro adesivo? Già da questo dettaglio possiamo farci l’idea del contesto nel quale andiamo ad interagire.
  3. Lo stato esterno della palazzina. Ci sono lavori da fare? Chiedete all’agente immobiliare se è in possesso dell’informazione.
  4. Lo stato interno della palazzina. Qual è il livello di pulizia generale e tenuta delle parti comuni?
  5. Se l’appartamento è da ristrutturare. Non ci sono grosse attenzioni da prestare quando le problematiche più o meno evidenti (p.es. muffa) sono dovute alla vetustà dell’appartamento. Se avete il sentore che ci siano problemi diversi fate intervenire un tecnico di vostra fiducia.
  6. Se l’appartamento è in buono stato. L’abitazione è ristrutturata o in buono stato? Verificate lo stato manutentivo, fate domande, chiedete se esiste una documentazione che attesti i lavori fatti (una buona evidenza per farvi fare la scelta migliore!)

COMPRARE CASA: 6 CONSIGLI PER GLI APPUNTAMENTI

Naturalmente i punti elencati sopra possono essere d’interesse anche per i venditori, dato che si tratta di alcuni degli elementi che incidono sul prezzo dell’immobile. Elementi di cui abbiamo già parlato e paleremo ancora nei prossimi articoli!

Quanto costa NON rivolgersi a un agente Immobiliare

Quanto costa non rivolgersi a un agenzia immobiliare che collabora? Oggi andiamo contro la convinzione comune e le grosse  campagne secondo cui si guadagni molto non rivolgendosi ad un agenzia immobiliare per comprare e vendere casa.

In realtà, è comprovato che non rivolgersi a un agente immobiliare possa comportare uno spostamento rilevante del prezzo rispetto al valore di mercato. Un discostamento che è spesso maggiore della provvigione che vi chiederebbe l’agente (di solito tra il 2 e il 4% del prezzo dell’immobile).

Quanto costa NON rivolgersi a un agente Immobiliare

Vi pare una buona cosa sia che siate un venditore, sia che siate un acquirente? Se c’è una persona che sta vendendo l’immobile al 10% i meno del valore di mercato (quindi sta perdendo denaro) c’è un acquirente che lo acquisterà ad un prezzo decisamente favorevole.  Ma siete sicuri di avere le capacità tecniche e negoziali di calcolare quanto sia la percentuale di perdita/guadagno che state mettendo in gioco? Siete sicuri di averci guadagnato?

E quando vi rivolgete a un unico agente immobiliare che non collaborara, siete invece sicuri che questo non stia concordando un prezzo nel proprio interesse (la chiusura della trattativa) o per favorire l’acquirente?

Che certezza vi dà rivolgervi invece a un agente immobiliare che collabora?

Ci troviamo di fronte a un agente immobiliare che cura il venditore e un agente immobiliare che cura l’acquirente: questo impianto di collaborazione garantisce equità nel tipo di gestione della trattativa (oltre ad aver messo in campo tutte le capacità negoziali nel confronto del venditore e dell’acquirente scelti).

Credo che questa sia un distinzione molto importante da tenere presente: tendiamo a pensare che avremo maggior guadagno scegliendo di non rivolgerci a chi fa della negoziazione, e della trattativa, il suo lavoro di tutti i giorni. Di chi fa delle relazioni, conoscenze e un rapporto fiduciario con gran parte della clientela il suo forte.

Basta andare a vedere in giro su internet per trovare testimonianze di personaggi di spicco del mondo immobiliare (non agenti ma  professionisti afferenti al settore con abilità diverse) che vi confermeranno quanto sto dicendo: parleranno di variazioni percentuali a volte importanti. È un approccio da amanti del gioco d’azzardo che qualcuno può probabilmente prendere in considerazione, ma raramente porta vantaggi in un campo come quello della compravendita immobiliare.

Pressapochismo e agenti immobiliari

Parliamo oggi della percezione dell’agente immobiliare nel nostro Paese.

Se è vero che spesso all’estero la figura dell’agente immobiliare viene vista come di successo, preparata e professionale… dobbiamo constatare che al momento, in Italia, ne abbiamo una percezione assai differente.

Un esempio?
Carlo verdone agente immobiliare

https://www.youtube.com/watch?v=WXrj5olj0Tw

Vero è che la nostra figura deve essere a conoscenza di tantissimi elementi, ma il pressapochismo e la superficialità contraddistinguono una parte della nostra categoria. I discorsi (e alcune risposte) spesso restano generali, caratterizzati da “pressapoco” e “circa”: i metri quadrati, le spese di condominio, il tipo di riscaldamento, il tetto, la presenza di lavori straordinari…

Ciò non favorisce la scelta, da parte degli utenti, di rivolgersi a un agente immobiliare.

Pressapochismo e agenti immobiliari

Pressapochismo e agenti immobiliari: qual è il mio consiglio?

Non voglio scomodare Socrate con il suo “so di non sapere” e la  “docta ignorantia” , ma Fidatevi di chi a volte dice “non lo so” perché questa è oggi la realtà del mercato immobiliare italiano. Non sempre si possono avere tutte le informazioni necessarie: per tempistiche di immissione sul mercato, per amministratori un po’ reticenti a dare informazioni, per tempi burocratici da parte degli uffici comunali e non solo. È molto meglio rispondere serenamente “non lo so” ed informarsi nel momento in cui è possibile per dare informazione esatte al cliente che essere pressapochisti. Così come è corretto che ognuno faccia il proprio lavoro e che quindi l’agente immobiliare si interfacci con tecnici e professionisti deputati a fornire informazioni ed obbligati a rispondere dei dati forniti. L’aspetto fondamentale dell’agente immobiliare è invece il lato negoziale e di revisione delle informazioni raccolte.

Iniziamo quindi a selezionare i nuovi agenti immobiliari anche in base alla capacità di dire un “non lo so” piuttosto che sostituire, con pressapochismo, la risposta che potrebbe arrivare (certa e precisa) da un tecnico preposto alla verifica degli aspetti legali o strutturali

Mutuo 100%: pro e contro

Dal punto di vista del mercato immobiliare, quali sono i pro e i contro della stipula di un mutuo al 100%?

Sappiamo che le regole bancarie prevedono di solito che gli istituti eroghino mutui che coprono l’80% del prezzo di compravendita dell’immobile (o della cifra stabilita dalla perizia effettuata dal professionista).

Esistono però alcune piccole sfaccettature: con intervalli più o meno costanti si affacciano al mercato immobiliare dei prodotti che permetto il finanziamento del 100% del costo dell’intero importo. Questo avviene per qui sta acquistando la prima casa, tramite alcuni specifici prodotti finanziari ed il fondo di garanzia CONSAP.

Mutuo 100%: pro e contro

Si tratta certo di un’opportunità che offre potere d’acquisto maggiore rispetto a quello che si otterrebbe col finanziamento del solo 80% del costo totale dell’immobile, ma bisogna tenere conto anche di rischi e potenziali problematiche.

  1. Aumentando il finanziamento aumenta anche il fattore di rischio per l’istituto di credito che si tutela e pone su questo genere di prodotti un tasso d’interesse generalmente più alto.
  • C’è poi un aspetto commerciale a volte sottovalutato che riguarda l’eventuale rivendita dell’appartamento acquistato pochi anni prima col mutuo 100% . Quali criticità potrebbero emergere? Il rischio è che, se il mercato affronta una curva in discesa, ci troviamo a vendere l’immobile ad un prezzo commerciale più basso del mutuo residuo da estinguere (purtroppo in questa condizione si sono trovati anche coloro che hanno comprato nel 2008 e venduto nel 2016, per esempio).
    Vendendo la casa dopo molti anni, diciamo quindici o venti è facile presumere che, per un discorso inflazionistico, il prezzo dell’appartamento sarà molto più alto rispetto a quando l’abbiamo comprato e la parte restante del mutuo da estinguere sarà piuttosto ridotta.

Per queste ragioni la decisione di ottenere un mutuo al 100% è da ponderare molto bene. Dobbiamo capire quello che stiamo andando a fare, tenendo conto del rapporto tra rate del mutuo e reddito e di eventuali curve al ribasso del mercato immobiliare che dobbiamo essere pronti a dover sostenere con dei risparmi, in caso di vendita in un periodo non favorevole.