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Come vendere casa al miglior prezzo

Nella comunicazione si lascia volutamente intendere che si tratti di un prezzo più alto rispetto a quello di mercato, ma è davvero così?

Di fatto, non esiste uno strumento che ci permette di vendere a un prezzo più alto del reale valore dell’immobile. Invece, per “miglior prezzo” si può intende una cifra rapportata a: modalità di vendita, condizioni, tempi, assenza o presenza di elementi ostativi, condizioni sospensive e tanto altro. Ci sono tanti modi per intendere quel “migliore”.

Come vendere casa al miglior prezzo


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Oggi parliamo di uno strumento di marketing e comunicazione spesso usato dagli agenti immobiliari nei confronti del venditore: la promessa di vendere il suo immobile al miglior prezzo possibile.

È certo vero che, nell’evolversi della gestione dell’incarico, l’agente immobiliare dovrebbe fare creare l’opportunità per il proprietario di ottenere un prezzo di vendita il più alto possibile. Purtroppo a volte non è così: soprattutto in presenza di incarichi un po’ ingessati che vanno a bloccare dall’interno il mercato l’immobile.

Non facciamo confusione tra miglior prezzo e prezzo più alto. Per capirlo partiamo da un presupposto di marketing molto semplice: se io fossi un acquirente e mi rivolgessi a un agente immobiliare che promette di vendere a un prezzo più alto della media del mercato di certo non mi rivolgerei a lui per andare ad acquistare un appartamento; allo stesso modo, se volessi vendere non mi rivolgerei a un agente immobiliare che si propone di far acquistare case al prezzo più basso sul mercato!

In questa situazione l’agente immobiliare diventa una figura chiave. Ha il compito di mettere in contatto e in accordo – in relazione – due persone che hanno obiettivi diversi ma un punto di chiusura comune.

Se da un punto di vista di vista relazionale l’agente immobiliare si rivela una figura tanto importante, dobbiamo però fare attenzione agli agenti immobiliari che accettano di mettere in vendita l’appartamento ad un prezzo stabilito dal venditore, piuttosto che rifarsi alle valutazioni di mercato. Perché? I motivi sono diversi ma qui basti il principale: se non sta combattendo con voi per il prezzo dell’immobile probabilmente non combatterà neanche con l’acquirente per la proposta d’acquisto e tutte le attività relative all’immissione sul mercato dell’immobile.

Nuda proprieta’: usufrutto e diritto di abitazione

Per nuda proprietà s’intende la possibilità del proprietario di un immobile di cedere il suo diritto di proprietà privata ad un altra persona (l’acquirente), distaccandolo però dal diritto di godimento dell’abitazione. In questo modo, è la persona che ha alienato la nuda proprietà a rimanere in diritto del reale godimento dell’abitazione e ad occuparne gli spazi (ne è quindi l’usufruttuario).

Il potenziale acquirente di una nuda proprietà è di solito interessato all’immobile come forma di investimento per cui è disposto ad aspettare un periodo di tempo piuttosto lungo prima di poterne beneficiare pienamente.

Nuda proprieta’: usufrutto e diritto di abitazione


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Sono agente immobiliare da più di vent’anni e noto con crescente maggiore interesse l’attenzione che si sta creando attorno alla nuda proprietà, un fenomeno in crescita e strettamente legato alla situazione socio-anagrafica del nostro Paese.

Perché vendere come nuda proprietà?

Le ragioni possono essere tante. Pensiamo ad una nazione ove la popolazione ha un età media sempre più alta, dove ci sono situazioni sociali diverse… può essere una soluzione per moltissime persone che in questo modo si assicurano un futuro sereno. In alcune situazioni la persona cede la nuda proprietà e va a vivere comunque in un RSA mantenendosi le spese vive oppure sostiene i costi di una badante.

L’usufruttuario ha sempre diritto ad affittare l’appartamento?

L’usufruttuario ha di fatto il diritto di affittare l’appartamento e questo dà apre a una serie di potenziali problematiche per il nudo proprietario (gestione dell’appartamento, possibilità di liberarlo una volta entrati nella piena proprietà etc.).

Esiste la possibilità di restringere il diritto di godimento dell’usufrutto al solo diritto di abitazione. Solo il cedente avrà diritto ad abitare nell’immobile eil nudo proprietario sarà messo al riparo da eventuali sorprese relative a una locazione.

E’ una scelta che deve essere ben ponderata perché chi sta cedendo la nuda proprietà.

L’interessato deve capire se la liquidità che sta ottenendo da questa scelta gli assicurerà la serenità (magari anche con forme di investimento immobiliare diverse) o se invece è necessario metterlo a locazione.

La differenza tra usufrutto e diritto d’abitazione è importante! Può essere oggetto di trattativa, ma la cosa importante è capire quali sono gli obiettivi dal punto di vista finanziario da parte di chi sta cedendo la nuda proprietà.

Al prossimo articolo!

Instant Buyer: “Vendiamo casa in trenta giorni”

Può essere una strategia vincente e può avere un senso, ma non è l’unico parametro da prendere in considerazione. Perché se è vero che esiste una tempistica entro cui l’immobile ha più facilità ad essere collocato sul mercato, è altrettanto vero che quasi mai vendere in tempi brevissimi corrisponde a vendere al miglior prezzo.

Nel contesto delle vendite veloci esiste la realtà dei cosiddetti instant buyer: dei fondi d’investimento che raccolgono capitali tramite sottoscrizioni private e si pongono l’obiettivo di acquistare una casa per rivenderla, traendo guadagno dalla marginalità tra prezzo d’acquisto e prezzo di vendita.

Instant Buyer: “Vendiamo Casa In 30 Giorni”

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Parliamo di quelli che si propongono nel settore immobiliare come “vendo casa in 30 giorni” puntando tutta la strategia di marketing su tempistica e velocità.

Solitamente, gli instant buyer – realtà particolarmente forti online – preferiscono case da ristrutturare e seguono all’incirca la seguente procedura che prevede: il contattare la proprietà e fare una valutazione dell’immobile attraverso un software; le aree di interesse sono solo le aree residenziali più importanti e i centro metropolitani (p.es. L’esterno del raccordo di Roma non è un’area particolarmente interessante per questo tipo di acquirenti).

Come procedono?

Dopo il primo contatto, viene fatta una visita all’immobile valutandolo attraverso l’algoritmo di un software; il principio è quello di cercare di stimare l’abitazione un po’ al ribasso. Su questa valutazione viene poi calcolato uno sconto dell’8% a cui segue una proposta non vincolante al venditore (diventa vincolante nel momento in cui viene accettata). Una volta salutato il venditore, si procederà poi con i lavori di ristrutturazione all’interno dell’appartamento per andare a rivenderlo sul libero mercato con l’obiettivo di ricavarne un profitto.

Instant buyer: differenze, vantaggi e svantaggi

Per i motivi detti sopra, è difficile pensare che per il venditore che cerchi un buon guadagno dalla vendita questa sia la soluzione migliore. Allo stesso modo, proprio a causa della marginalità che il fondo di investimento cerca di guadagnare, si consiglia anche all’acquirente di prestare particolare attenzione al tipo di lavori di ristrutturazione eseguiti all’interno dello stabile, su cui si potrebbe aver cercato di risparmiare.

In definitiva, può essere una soluzione? Sì, purché lo si faccia con attenzione. In certi casi la velocità di vendita potrebbe essere importante per il proprietario. La condizione ideale sarebbe comunque quella di trovare un referente che possa consigliarci.