vendere casa Archives - Pagina 2 di 2 - Il blog di Massimo Onofri

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Lug

Quanto costa NON rivolgersi a un agente Immobiliare

Quanto costa non rivolgersi a un agenzia immobiliare che collabora? Oggi andiamo contro la convinzione comune e le grosse campagne secondo cui si guadagni molto non rivolgendosi ad un agenzia immobiliare per comprare e vendere casa.

In realtà, è comprovato che non rivolgersi a un agente immobiliare possa comportare uno spostamento rilevante del prezzo rispetto al valore di mercato. Un discostamento che è spesso maggiore della provvigione che vi chiederebbe l’agente (di solito tra il 2 e il 4% del prezzo dell’immobile).

Quanto costa NON rivolgersi a un agente Immobiliare

Vi pare una buona cosa sia che siate un venditore, sia che siate un acquirente? Se c’è una persona che sta vendendo l’immobile al 10% i meno del valore di mercato (quindi sta perdendo denaro) c’è un acquirente che lo acquisterà ad un prezzo decisamente favorevole. Ma siete sicuri di avere le capacità tecniche e negoziali di calcolare quanto sia la percentuale di perdita/guadagno che state mettendo in gioco? Siete sicuri di averci guadagnato?

E quando vi rivolgete a un unico agente immobiliare che non collaborara, siete invece sicuri che questo non stia concordando un prezzo nel proprio interesse (la chiusura della trattativa) o per favorire l’acquirente?

Che certezza vi dà rivolgervi invece a un agente immobiliare che collabora?

Ci troviamo di fronte a un agente immobiliare che cura il venditore e un agente immobiliare che cura l’acquirente: questo impianto di collaborazione garantisce equità nel tipo di gestione della trattativa (oltre ad aver messo in campo tutte le capacità negoziali nel confronto del venditore e dell’acquirente scelti).

Credo che questa sia un distinzione molto importante da tenere presente: tendiamo a pensare che avremo maggior guadagno scegliendo di non rivolgerci a chi fa della negoziazione, e della trattativa, il suo lavoro di tutti i giorni. Di chi fa delle relazioni, conoscenze e un rapporto fiduciario con gran parte della clientela il suo forte.

Basta andare a vedere in giro su internet per trovare testimonianze di personaggi di spicco del mondo immobiliare (non agenti ma professionisti afferenti al settore con abilità diverse) che vi confermeranno quanto sto dicendo: parleranno di variazioni percentuali a volte importanti. È un approccio da amanti del gioco d’azzardo che qualcuno può probabilmente prendere in considerazione, ma raramente porta vantaggi in un campo come quello della compravendita immobiliare.

Lug

Pressapochismo e agenti immobiliari

Parliamo oggi della percezione dell’agente immobiliare nel nostro Paese.

Se è vero che spesso all’estero la figura dell’agente immobiliare viene vista come di successo, preparata e professionale… dobbiamo constatare che al momento, in Italia, ne abbiamo una percezione assai differente.

Un esempio?
Carlo verdone agente immobiliare

https://www.youtube.com/watch?v=WXrj5olj0Tw

Vero è che la nostra figura deve essere a conoscenza di tantissimi elementi, ma il pressapochismo e la superficialità contraddistinguono una parte della nostra categoria. I discorsi (e alcune risposte) spesso restano generali, caratterizzati da “pressapoco” e “circa”: i metri quadrati, le spese di condominio, il tipo di riscaldamento, il tetto, la presenza di lavori straordinari…

Ciò non favorisce la scelta, da parte degli utenti, di rivolgersi a un agente immobiliare.

Pressapochismo e agenti immobiliari

Pressapochismo e agenti immobiliari: qual è il mio consiglio?

Non voglio scomodare Socrate con il suo “so di non sapere” e la “docta ignorantia” , ma Fidatevi di chi a volte dice “non lo so” perché questa è oggi la realtà del mercato immobiliare italiano. Non sempre si possono avere tutte le informazioni necessarie: per tempistiche di immissione sul mercato, per amministratori un po’ reticenti a dare informazioni, per tempi burocratici da parte degli uffici comunali e non solo. È molto meglio rispondere serenamente “non lo so” ed informarsi nel momento in cui è possibile per dare informazione esatte al cliente che essere pressapochisti. Così come è corretto che ognuno faccia il proprio lavoro e che quindi l’agente immobiliare si interfacci con tecnici e professionisti deputati a fornire informazioni ed obbligati a rispondere dei dati forniti. L’aspetto fondamentale dell’agente immobiliare è invece il lato negoziale e di revisione delle informazioni raccolte.

Iniziamo quindi a selezionare i nuovi agenti immobiliari anche in base alla capacità di dire un “non lo so” piuttosto che sostituire, con pressapochismo, la risposta che potrebbe arrivare (certa e precisa) da un tecnico preposto alla verifica degli aspetti legali o strutturali

Lug

Case, il lockdown ha fatto salire i prezzi?

Oggi affrontiamo il tema del settore immobiliare e del rapporto con le notizie diffuse dai media mainstream, che spesso fuorvianti a chi è adentro il settore. Nello specifico, andiamo a vedere il mercato immobiliare in apparente risalita dopo il lockdown.

Prendiamo un articolo del 1° luglio il cui una parte del titolo recitava “il lockdown non ha scalfito il mattone: prezzi su dell’1,4% nel II trimestre”. Di primo acchito si ha l’impressione che ad aumentare sia stato il prezzo di compravendita, vero?

Case, il lockdown ha fatto salire i prezzi?

L’articolo ci spiega poi meglio la situazione, che si rivela un po’ diversa da quella che poteva apparire dal solo titolo. Si afferma sì che il prezzo medio richiesto per l’usato – nel 2° trimestre dell’anno – è stato 1.722 euro al metro quadrato, ma ci si ricorda anche che durante i precedenti mesi di pandemia abbiamo visto parte dell’offerta ritirarsi dal mercato e parte del prodotto in vendita andare verso l’affitto.

Non si tratta quindi di una vera e propria impennata dei prezzi ma dell’aumento della richiesta comparata a un trimestre precedente di grandissima pressione e ad una ripartenza con un minor stock di abitazioni sul mercato.

“L’andamento dei prezzi è in parte attribuibile a un livello molto più basso di proprietà immesse sul mercato nel corso degli ultimi tre mesi. Col Paese in piena chiusura abbiamo visto parte dell’offerta ritirarsi dal mercato e parte del prodotto in vendita andare verso l’affitto. Dal 4 maggio i potenziali acquirenti si sono riaffacciati sul mercato con un approccio attendista orientato alla negoziazione. Tutto fa pensare a un periodo di transizione, con compravendite a rilento, verso una nuova fase che probabilmente vedrà un aumento dello stock disponibile e un calo dei prezzi nella seconda parte dell’anno […]” (https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2020/07/01/147746-case-il-lockdown-non-ha-scalfito-il-mattone-prezzi-su-dell1-4-nel-ii-trim-scopri )

Vi consiglio di continuare a leggere con molta attenzione le notizie senza fermarvi ad un titolo che può essere ingannevole. E’ probabile pensare che alcuni dei venditori(soprattutto quelli che hanno spazi esterni) abbiano la pretesa di partire con prezzi ancora più alti rispetto a prima ma assistiamo per lo più a una forte propensione alla negoziazione. Se volete vedere come sta andando in questo momento il mercato immobiliare probabilmente la fonte più autorevole è quella degli agenti immobiliari che riescono ad aggregare insieme i dati.

L’acquirente sta vivendo in maniera molto razionale e ponderata l’attuale mercato immobiliare e non è detto che accetti a cuor leggero che si chieda un po’ di più per determinati appartamenti. Al contempo gli immobili che stanno ottenendo una collocazione ideale nel mercato con tempi di vendita relativamente brevi sono quelli che hanno magari fatto un adeguamento del prezzo verso il basso, in partenza.

Facendo riferimento a una banalissima legge di incrocio tra domanda e offerta, se alcuni appartamenti salgono di prezzo ad apparire concorrenziali saranno gli immobili che hanno abbassato di pochi punti percentuali il prezzo fissato all’inizio del primo trimestre 2020.

Ripeto, anche e soprattutto nel settore immobiliare, andate sempre oltre il titolo.