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Valutazione di casa online: un esperimento

Ho fatto un esperimento mettendomi nei panni di un potenziale venditore: sono andato su 4 siti web diversi e ho chiesto la valutazione di un appartamento che ho appena venduto ad un prezzo figlio di pochissime proposte arrivate in tempo rapidissimo.

Si fa un gran parlare di Big Data e della capacità di riuscire ad analizzare tutti i dati raccolti tramite algoritmi per poterli analizzare e fornire un risultato, in questo caso specifico per ricevere la valutazione del valore di un appartamento. Quando si tratta di settore immobiliare, teniamo poi conto che ciascun sito ha i propri algoritmi.

Alcune caratteristiche dell’appartamento che ho inserito: Roma, quartiere africano; sesto piano; 75 mq; da ristrutturare. Sono poi state inserite ulteriori informazioni dettagliate, corrispondenti a quelle dell’appartamento che ho appena venduto.

  • Valutazione sito 1 (portale immobiliare di annunci). 280.000 euro
  • Valutazione sito 2 (portale immobiliare di annunci). 184.000 euro, con un oscillazione di prezzo compresa tra 154.000 e 214 .000 euro
  • Valutazione sito 3 (Prop-Tech: agenzia immobiliare). Tra 242.900 e 296.900 euro
  • Valutazione sito 4 (Istant Buyer, compra casa in nome e per conto del venditore). 350.000 euro, con un’oscillazione compresa tra 310 e 390 mila euro.

Spetta poi all’utente che ha inserito i dati indicare se ritiene che la valutazione ricevuta sia bassa, alta o adeguata.

Ma a quanto è stata venduta la casa? Non ve lo dirò oggi. Vi segnalo solo che il proprietario dell’appartamento che ha venduto con me avrebbe venduto – almeno 3 volte – ad un prezzo molto più basso mentre in un quarto caso avrebbe fatto molta fatica per venderla. Questo anche in base alle esperienze raccolte sul territorio.

Voglio lasciarvi il dubbio e soprattutto spingere un po’ sull’aspetto fondamentale: questi strumenti digitali sono sicuramente molto importanti e devono essere usati come punto di riferimento per farsi una prima idea.

Fortunatamente per gli agenti immobiliari, questi portali possono essere un punto di partenza anche per gli agenti immobiliari in un contesto di costruzioni così variegato complesso come quello italiano dove difficilmente abbiamo case tutte uguali, dove ci sono palazzi che hanno centinaia di anni di storia vicino a costruzioni modernissime.

Ad essere fondamentale sarà la capacità, l’esperienza e soprattutto l’interscambio avuto tra agenti immobiliari per raccogliere informazioni relative alla compravendita immobiliare.

Là sta l’esperienza per capire quali sono appartamenti da prendere come comparabili, per dare una valutazione che possa essere attendibile (naturalmente non è mai precisa al migliaio di euro ma può essere sicuramente indicativa) e una corretta collocazione nel mercato immobiliare.

Perche’ non riesco a vendere casa

Questo articolo è dedicato a tutti coloro che non riescono a concludere la vendita del proprio appartamento, che stanno gestendo da soli come privati. Magari avete messo un bell’annuncio in primo piano attraverso delle agenzie ma non state comunque ottenendo il risultato voluto.

5 ragioni per cui non riesci a vendere casa.

Scopriamo alcune possibili ragioni alle difficoltà incontrate nella vostra vendita:

  1. Siete fuori mercato / non c’è richiesta. La “non richiesta” è il caso più raro tra i due poiché colpisce solo alcune zone estremamente depresse dal punto di vista commerciale, magari per un abbattimento della situazione socio-lavorativa di quel contesto oppure dello spopolamento in corso. Molto più spesso si potrebbe semplicemente essere fuori mercato, ossia con una collocazione commerciale errata  a un prezzo completamente sbagliato.

  2. Siete emotivamente coinvolti. Visto che state vendendo da soli, la promozione commerciale è un aspetto molto importante che potrebbe coinvolgervi emotivamente, finendo per incidere in modo negativo durante gli appuntamenti. Purtroppo non è semplice gestire persone che entrano nella propria casa esprimendo talvolta delle obiezioni sul nostro appartamento, che abbiamo vissuto con amore e che rappresenta una fase importante della nostra vita. Non si tratta di un mero aspetto culturale: di fatto si può avere una grandissima preparazione ma avere un livello di coinvolgimento tale da non gestire correttamente le fasi degli appuntamenti.

  3. Non riuscite a gestire efficacemente l’agenda. Magari, a causa del vostro lavoro, potete rispondere ad e-mail e telefono solo in determinate fasce orarie. Con la velocità delle informazioni che oggi ci passano davanti qualcosa potrebbe sfuggirci e potrebbe capitare di perdere  delle opportunità.

  4. Non utilizzate gli adeguati strumenti di marketing. Non è semplice pubblicare un annuncio: alle spalle ci sono una storia, un’attività di promozione, un cartello che segnali la vendita. Magari stiamo sbagliando qualcosa nell’annuncio, magari stiamo dimenticando un valore fondamentale oppure stiamo dando risalto ad un elemento in maniera errata tanto da fuorviare alcuni potenziali clienti. Sono errori in cui si può incappare quando non si è abituati a gestire la vendita tutti i giorni sul campo.

  5. Non conosci la situazione dei tuoi competitor. Ossia la situazione di immobili simili al tuo per posizione e caratteristiche, che si trovano al momento sul mercato immobiliare.

Ti riconosci in uno di questi aspetti? Contattami, sarò felice di consigliarti su come risolvere alcune dinamiche sbagliate.

Mettere casa in vendita durante il periodo di Natale

Ci sono pareri discordanti e qui ti scrivo quella che è esperienza personale e quelli che sono i miei consigli se stai  pensando di vendere in questo periodo, con una particolare attenzione al momento specifico che stiamo vivendo con

tutto quello che ne consegue. “Vendere casa durante le vacanze natalizie” è uno dei temi ricorrenti sul sul web e non solo In tantissimi, tra  agenti immobiliari ed esperti del settore si pronunciano  sulla convenienza o meno di mettere in vendita il proprio immobile durante le feste.

Non voglio creare suspense: per me è un netto sì!

Il motivo legato alla stretta attualità: il dpcm.

sarà un natale molto diverso, e molto più stanziale

il primo punto dei cinque che affronto è legato alla stretta attualità ed è inerente all’attuale dpcm, l’ultimo dei tanti con cui   abbiamo imparato a  convivere oramai da qualche tempo.

Questo in vigore prevede che, a differenza di quello che succedeva in regime di “normalità natalizia”, ci sarà molta più difficoltà negli spostamenti inerenti alle case d’origine,  dai propri familiari e agli spostamenti verso luoghi di vacanza o seconde case.

Impianti da sci chiusi, alberghi che  non potranno organizzare veglioni, cenoni e quant’altro. E’ facilissimo prevedere che quindi ci sia, a differenza degli altri anni,  un numero più alto di persone che rimarranno nelle proprie città, e molte di queste avranno l’immutata esigenza  di comprare casa. Unito a qualche giorno di ferie che magari ci sarà lo stesso, ci  sarà quindi più facilità a muoversi per poter visionare immobili e più tempo per valutare con i propri cari l’eventuale acquisto.

Ecco, questo non è un elemento da tenere in  secondo piano è forse l’elemento cardine su cui basarsi per scegliere di mettere  in vendita l’appartamento in questo periodo, sapendo che avremo comunque clienti presenti e motivati.

C’è quindi questa componente del tempo che si aggiunge alla motivazione oggettiva anche quest’anno rende ancora più appetibile mettere in vendita l’appartamento sotto le festività.

il futuro economico e finanziario

cosa succederà all’economia del paese nei prossimi mesi?

Altro elemento legato all’attualità è che oggi sfruttiamo ancora tutta una serie di ammortizzatori sociali e interventi che hanno cristallizzato la situazione di aziende e dipendenti, e per quanto un po’ più lentamente, le banche continuano ad erogare mutui, magari attendendo la fine della cassa integrazione per chi si è ritrovato a subirla prima di procedere alla stipula dell’atto.

Il futuro, a livello economico e finanziario è al momento una mera ipotesi, passibile di variazione visti i mille fattori che intervengono, che non si può escludere una flessione dei prezzi e una maggiore difficoltà all’accesso al credito.

Basterebbero queste “new entry” per doverti convincere che, se hai intenzione di vendere casa, conviene farlo ora.

i motivi “classici”

se dicembre ha sempre dato grandi soddisfazioni a chi ha messo in vendita casa in quel mese, ci sarà un motivo…

Restano poi tutti i motivi validi ogni anno:

Quello dell’atmosfera e dell’aria che si respira in una  casa presentata con un minimo di presentazione natalizia che aiuta e ben dispone (non parliamo di uno home staging natalizio che sarebbe un’operazione più complicata di cui magari si occuperà l’architetto Federica La Marra sul suo blog con la sua professionalità).

Ricorda però che  negli appuntamenti, ti assicuro, la componente psicologica non va mai scartata e si interseca con le altre  attività di compravendita.

Altro elemento da tenere in considerazione è il fatto che c’è sicuramente  meno concorrenza perché qualcuno sta  soprassedendo seguendo il luogo comune per cui non conviene vendere casa  sotto natale.

Numeri alla mano si contraddice questa credenza ma a te conviene si mantenga:

meno  concorrenza vuol dire più possibilità di  essere visti e visionabili e anche non essere vittima della maggiore immissione di immobili in vendita  che ci sarà da metà gennaio. Ricorda che di fatto la legge della domanda e dell’offerta vige sempre!

Altro  elemento è quello della qualità degli appuntamenti che si fanno perché,come capita durante le vacanze estive le vacanze estive , gli appuntamenti che si fanno sono comunque di maggiore qualità, le persone si muovono durante quel periodo comunque se hanno una motivazione forte e quindi sarà più facile evitare quello che possiamo definire il turista immobiliare.

Qui mi fermo con l’analisi ma spero di averti spiegato perché ora è il momento di mettere in vendita il tuo appartamento.

Credi anche tu sia un buon momento?

allora datti da fare!

Non vorrei sembrare inopportuno, ma di lavoro faccio l’agente immobiliare quindi, se vuoi farlo a Roma e provincia e vuoi vivere questa avventura meravigliosa con me ne sarò entusiasta, dovrai solo contattarmi a qualsiasi contatto di quelli presenti tu voglia.

E se ti va di essere aggiornato sulle novità del mercato immobiliare, iscriviti al mio canale youtube!

Quanto costa NON rivolgersi a un agente Immobiliare

Quanto costa non rivolgersi a un agenzia immobiliare che collabora? Oggi andiamo contro la convinzione comune e le grosse  campagne secondo cui si guadagni molto non rivolgendosi ad un agenzia immobiliare per comprare e vendere casa.

In realtà, è comprovato che non rivolgersi a un agente immobiliare possa comportare uno spostamento rilevante del prezzo rispetto al valore di mercato. Un discostamento che è spesso maggiore della provvigione che vi chiederebbe l’agente (di solito tra il 2 e il 4% del prezzo dell’immobile).

Quanto costa NON rivolgersi a un agente Immobiliare

Vi pare una buona cosa sia che siate un venditore, sia che siate un acquirente? Se c’è una persona che sta vendendo l’immobile al 10% i meno del valore di mercato (quindi sta perdendo denaro) c’è un acquirente che lo acquisterà ad un prezzo decisamente favorevole.  Ma siete sicuri di avere le capacità tecniche e negoziali di calcolare quanto sia la percentuale di perdita/guadagno che state mettendo in gioco? Siete sicuri di averci guadagnato?

E quando vi rivolgete a un unico agente immobiliare che non collaborara, siete invece sicuri che questo non stia concordando un prezzo nel proprio interesse (la chiusura della trattativa) o per favorire l’acquirente?

Che certezza vi dà rivolgervi invece a un agente immobiliare che collabora?

Ci troviamo di fronte a un agente immobiliare che cura il venditore e un agente immobiliare che cura l’acquirente: questo impianto di collaborazione garantisce equità nel tipo di gestione della trattativa (oltre ad aver messo in campo tutte le capacità negoziali nel confronto del venditore e dell’acquirente scelti).

Credo che questa sia un distinzione molto importante da tenere presente: tendiamo a pensare che avremo maggior guadagno scegliendo di non rivolgerci a chi fa della negoziazione, e della trattativa, il suo lavoro di tutti i giorni. Di chi fa delle relazioni, conoscenze e un rapporto fiduciario con gran parte della clientela il suo forte.

Basta andare a vedere in giro su internet per trovare testimonianze di personaggi di spicco del mondo immobiliare (non agenti ma  professionisti afferenti al settore con abilità diverse) che vi confermeranno quanto sto dicendo: parleranno di variazioni percentuali a volte importanti. È un approccio da amanti del gioco d’azzardo che qualcuno può probabilmente prendere in considerazione, ma raramente porta vantaggi in un campo come quello della compravendita immobiliare.

Pressapochismo e agenti immobiliari

Parliamo oggi della percezione dell’agente immobiliare nel nostro Paese.

Se è vero che spesso all’estero la figura dell’agente immobiliare viene vista come di successo, preparata e professionale… dobbiamo constatare che al momento, in Italia, ne abbiamo una percezione assai differente.

Un esempio?
Carlo verdone agente immobiliare

https://www.youtube.com/watch?v=WXrj5olj0Tw

Vero è che la nostra figura deve essere a conoscenza di tantissimi elementi, ma il pressapochismo e la superficialità contraddistinguono una parte della nostra categoria. I discorsi (e alcune risposte) spesso restano generali, caratterizzati da “pressapoco” e “circa”: i metri quadrati, le spese di condominio, il tipo di riscaldamento, il tetto, la presenza di lavori straordinari…

Ciò non favorisce la scelta, da parte degli utenti, di rivolgersi a un agente immobiliare.

Pressapochismo e agenti immobiliari

Pressapochismo e agenti immobiliari: qual è il mio consiglio?

Non voglio scomodare Socrate con il suo “so di non sapere” e la  “docta ignorantia” , ma Fidatevi di chi a volte dice “non lo so” perché questa è oggi la realtà del mercato immobiliare italiano. Non sempre si possono avere tutte le informazioni necessarie: per tempistiche di immissione sul mercato, per amministratori un po’ reticenti a dare informazioni, per tempi burocratici da parte degli uffici comunali e non solo. È molto meglio rispondere serenamente “non lo so” ed informarsi nel momento in cui è possibile per dare informazione esatte al cliente che essere pressapochisti. Così come è corretto che ognuno faccia il proprio lavoro e che quindi l’agente immobiliare si interfacci con tecnici e professionisti deputati a fornire informazioni ed obbligati a rispondere dei dati forniti. L’aspetto fondamentale dell’agente immobiliare è invece il lato negoziale e di revisione delle informazioni raccolte.

Iniziamo quindi a selezionare i nuovi agenti immobiliari anche in base alla capacità di dire un “non lo so” piuttosto che sostituire, con pressapochismo, la risposta che potrebbe arrivare (certa e precisa) da un tecnico preposto alla verifica degli aspetti legali o strutturali

Case, il lockdown ha fatto salire i prezzi?

Oggi affrontiamo il tema del settore immobiliare e del rapporto con le notizie diffuse dai media mainstream, che spesso fuorvianti a chi è adentro il settore. Nello specifico, andiamo a vedere il mercato immobiliare in apparente risalita dopo il lockdown.

Prendiamo un articolo del 1° luglio il cui una parte del titolo recitava “il lockdown non ha scalfito il mattone: prezzi su dell’1,4% nel II trimestre”. Di primo acchito si ha l’impressione che ad aumentare sia stato il prezzo di compravendita, vero?

Case, il lockdown ha fatto salire i prezzi?

L’articolo ci spiega poi meglio la situazione, che si rivela un po’ diversa da quella che poteva apparire dal solo titolo. Si afferma sì che il prezzo medio richiesto per l’usato – nel 2° trimestre dell’anno –  è stato 1.722 euro al metro quadrato, ma ci si ricorda anche che durante i precedenti mesi di pandemia abbiamo visto parte dell’offerta ritirarsi dal mercato e parte del prodotto in vendita andare verso l’affitto.

Non si tratta quindi di una vera e propria impennata dei prezzi ma dell’aumento della richiesta comparata a un trimestre precedente di grandissima pressione e ad una ripartenza con un minor stock di abitazioni sul mercato.

L’andamento dei prezzi è in parte attribuibile a un livello molto più basso di proprietà immesse sul mercato nel corso degli ultimi tre mesi. Col Paese in piena chiusura abbiamo visto parte dell’offerta ritirarsi dal mercato e parte del prodotto in vendita andare verso l’affitto. Dal 4 maggio i potenziali acquirenti si sono riaffacciati sul mercato con un approccio attendista orientato alla negoziazione. Tutto fa pensare a un periodo di transizione, con compravendite a rilento, verso una nuova fase che probabilmente vedrà un aumento dello stock disponibile e un calo dei prezzi nella seconda parte dell’anno […]” (https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2020/07/01/147746-case-il-lockdown-non-ha-scalfito-il-mattone-prezzi-su-dell1-4-nel-ii-trim-scopri )

Vi consiglio di continuare a leggere con molta attenzione le notizie senza fermarvi ad un titolo che può essere ingannevole.  E’ probabile pensare che alcuni dei venditori(soprattutto quelli che hanno spazi esterni) abbiano la pretesa  di partire con prezzi ancora più alti rispetto a prima ma assistiamo per lo più a una forte propensione alla negoziazione. Se volete vedere come sta andando in questo momento il mercato immobiliare probabilmente la fonte più autorevole è quella degli agenti immobiliari che riescono ad aggregare insieme i dati.

L’acquirente sta vivendo in maniera molto razionale e ponderata l’attuale mercato immobiliare e non è detto che accetti a cuor leggero che si chieda un po’ di più per determinati appartamenti. Al contempo gli immobili che stanno ottenendo una collocazione ideale nel mercato con tempi di vendita relativamente brevi sono quelli che hanno magari fatto un adeguamento del prezzo verso il basso, in partenza.

Facendo riferimento a una banalissima legge di incrocio tra domanda e offerta, se alcuni appartamenti salgono di prezzo ad apparire concorrenziali saranno gli immobili che hanno abbassato di pochi punti percentuali il prezzo fissato all’inizio del primo trimestre 2020.

Ripeto, anche e soprattutto nel settore immobiliare, andate sempre oltre il titolo.

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