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Il mercato immobiliare di quest’anno

Ciao sono Massimo Onofri agente immobiliare e ti presento la nuova puntata di “Un pò presto” rubrica di pillole immobiliari mattutina, nel caso in cui non avessi voglia di vedere il video ti riporto di seguito il contenuto.

Buona Lettura!

Cosa aspettarci da il mercato immobiliare nel 2022?

Il 2021 che ci siamo lasciati alle spalle è stato un anno molto importante per il mercato immobiliare ma questo 2022 che stiamo vivendo, abbiamo cominciato da poco, come sarà nel settore della compravendita degli immobili? Dobbiamo essere ottimisti o pessimisti?

Il 2021 è stato un anno molto importante con un numero di compravendite che si è attestato intorno alle 700 mila, quindi numeri molto superiori addirittura quelli pre-crisi covid-19, quindi prima dell’inizio della pandemia, addirittura si prevede che questo 2022 possa arrivare a superare quelli che erano i numeri ottenuti nel 2007 quindi prima dell’inizio della crisi dei mutui subprime.

Quindi dovremmo essere ottimisti? Io dico sì ma con prudenza.

Se andiamo ad analizzare i dati nella loro interezza e cerchiamo di dare una proiezione dobbiamo innanzitutto dire che sta cambiando in maniera repentina la domanda e quindi la richiesta si sta facendo molto esigente e, se è vero che l’anno scorso abbiamo avuto 700 mila compravendite, è vero pure che 700 mila immobili sono stati tolti dal mercato, ce ne saranno altrettanti, ma la qualità di questi immobili probabilmente sarà diversa.

Andando ad analizzare i trend del mercato immobiliare cominciamo ad avere il segno più accentuato in alcune realtà, per esempio a Milano piuttosto che Bologna, e addirittura il segno meno in alcune grandi città come Firenze e Napoli, mentre Roma è sostanzialmente stabile.

Questo che cosa vuol dire? Appunto che la domanda sta cambiando, sta diventando più esigente e ci sono delle priorità che prima venivano magari messe in secondo piano, il concetto di città in 15 minuti, andate a vedere ho fatto un video in tal proposito, diventerà sempre più importante.

Cosa dobbiamo tenere in considerazione se vogliamo comprare o vendere casa?

Probabilmente tutta una serie di servizi collegati all’universo dell’abitazione che si acquista diventano fondamentali, e qui si giocherà la partita tra un immobile e l’altro, è un elemento che dobbiamo tenere in considerazione.

Non solo, ci sono sicuramente gli incentivi sulle ristrutturazioni e vari “bonus” ed “eco bonus” da considerare, ma come potranno andare ad incidere? Probabilmente in prezzi più alti per immobili che si troveranno condizioni migliori sia come stabile che come unità immobiliare.

Però anche qua, se devo darvi una analisi rispetto ai dati che abbiamo in real time (e probabilmente siamo gli unici ad averlo) grazie alla rete di collaborazione di cui faccio parte, che analizza i dati in tempo reale e quindi non successivamente a quando arriveranno i rogiti, stiamo avendo una tempistica sempre più ridotta per la proposta d’acquisto, per immobili di qualità elevata, e stiamo assistendo quindi una contrazione dei tempi medi di permanenza sul mercato.

Però questo potrebbe andare a generare un meccanismo che già abbiamo visto altre volte nel mercato immobiliare e quindi una pretesa maggiore di richieste di prezzo da parte dei venditori, che potrebbe non andare più a impattare sulla reale sul reale valore di mercato, quindi i proprietari potrebbero cominciare a chiedere un valore più alto di quello che effettivamente, il loro immobile, riesce a valere ed ottenere dal mercato.

Questo potrebbe portare a uno stallo in alcune zone d’Italia, e sicuramente in alcune zone di Roma, che dovrebbe cristallizzare i prezzi e portare a quella contrazione che se non è una bolla vera e propria potrebbe però congelare per un momento il mercato.

Quindi cosa fare se vuoi comprare casa?

C’è sicuramente da stare molto attenti quando andate a fare un acquisto, godendo ancora delle agevolazioni e dei vantaggi che abbiamo con dei mutui a tassi di interesse effettivamente ancora estremamente concorrenziale, e che dovrebbero rimanere tali almeno per i primi sei mesi del 2022, dobbiamo comunque fare acquisti in maniera prudenziale, quindi ribadisco dobbiamo essere ottimisti ma anche prudenti, perché potremmo andare ad acquistare un appartamento che è arrivato al suo picco massimo o forse addirittura superato il suo valore di mercato in questo momento.

Dobbiamo stare molto attenti, quindi abbiamo bisogno di una consulenza e di un’azione e importante, che tenga presente di tutte le nostre motivazioni.

Se state vendendo (se vuoi vendere casa velocemente leggi qui come fare) il consiglio è quello di andare a cercare di capire, nella maniera più asettica e distaccata possibile, quale è il valore dell’immobile, andando a prendere i punti di riferimento, andando a consultarmi con chi fa questo lavoro tutti i giorni, cercando un vostro consulente di fiducia, perché mettere l’immobile ad un prezzo più alto non comporta una certezza di chiusura della compravendita in tempi accettabili o addirittura al prezzo che effettivamente potrebbe valere.

L’ho detto mille volte, il rischio quando ci mette un appartamento fuori prezzo in vendita, è quello che alla fine si realizzi addirittura meno di quello che si poteva realizzare mettendolo sul mercato ad un prezzo reale e ottenibile per tutta una serie di motivi.

Ribadisco ancora, in conclusione, sarà molto importante cercare di capire, zona per zona, là dove siete interessati ad acquistare o a vendere, quelle che saranno le tendenze e le proiezioni della domanda, quindi che tipo di richiesta avrebbe e che tipo di situazione, anche infrastrutturale ( che diventerà sempre più importante ) ha a disposizione la zona dell’immobile che state cercando o vendendo, perché con questo è riuscito a collocarvi, secondo me, con la proiezione giuste per poterlo mettere in vendita o cercare di acquistare al prezzo più corretto.

Spero che sia stato chiaro, quindi questo è un anno molto importante, che salvo situazioni che ancora non possiamo prendere in considerazione perché non si sono verificate, dovrebbe andare in questo modo, quindi con il numero di compravendite che aumentano, ma con l’inizio della cristallizzazione dei prezzi in alcune zone.

Vedremo un pò se andrà così, come si dice le previsioni vengono fatte anche per essere smentite, ma bisogna provare a mettere a disposizione quelle che sono le nostre sensazioni.

Vi ringrazio per avermi seguito fin qui, se volete ci sono sempre i soliti riferimenti per potermi contattare e farmi richieste, rispondo privatamente se riesco o se posso attraverso i mezzi pubblici e vi do appuntamento alla prossima puntata di “un po’ presto”.

Quel problematico culto della personalità nel real estate

Un’analisi del settore immobiliare attuale, specificatamente a quanto concerne la figura degli agenti immobiliari, non può prescindere dal trovare alcune caratteristiche comuni a tutta una serie di fenomeni verificatisi negli anni.

Tutte le iniziative, le battaglie, le azioni o le novità, commerciali o non, sono state portate avanti con una caratteristica comune: il culto della personalità.

Analizziamo velocemente alcuni passaggi storici:

Probabilmente prima di tutti iniziò Giovanni Gabetti nel 1950, con un brand legato strettamente all’uomo, illuminato per l’epoca. Era l’epoca dei grandi marchi ancora legati ai nomi delle famiglie (Olivetti, Branca, Martini, Lamborghini, Ferrari e soprattutto le Griffe dell’alta moda solo per citarne alcuni). Un retaggio di un personal branding ante litteram che associava il cognome al contenuto.

Non si assistono a grandi scossoni sino al 1986, anno in cui nasce come Franchising Tecnocasa. Erano gli anni degli yuppies, e così attorno alla figura del “Dottore” (Oreste Pasquali, fondatore di Tecnocasa), si radunano centinaia di giovani rampanti attratti dalla possibilità di cavalcare questo sogno italiano, questo “self made realtor” per cui si poteva passare dal giorno alla notte dallo svolgere qualsiasi tipo di lavoro al diventare un “professionista in giacca e cravatta”. Erano anche gli anni del primo condono, di una legislazione di larghe maniche verso il settore e di compravendite tutto sommato semplici da sbrogliare.

All’inizio del terzo millennio le tecnologie intervengono sempre di più nella quotidianità, e sono pronte a stravolgere anche il settore immobiliare. Roberto Barbato e la sua Frimm (e poi replat) sono oggettivamente i primi a investire in una scommessa, quella di digitalizzare le agenzie immobiliari attraverso le piattaforme di collaborazione, con un certo successo. Sono gli anni post Millenium Bug, in cui si prende atto che la tecnologia potrebbe non distruggerci tutti, ma in cui delle potenzialità della stessa non si riesce a comprenderne i confini.

Abbiamo passato oltre sessant’anni di storia e, scusandomi per alcuni casi importanti tralasciati, ci catapultiamo così ai giorni di oggi.

Cosa è successo nel mondo dei brand? Che a partire dal solito Jobs molto è cambiato. Se dico Steve Jobs alla mente viene Apple, Come con Bezos  con Amazon,  Branson con Virgin o Zuckemberg con Facebook.

Ci si è spostati dal nome al brand, senza colpo ferire. Con un passaggio netto in cui ciò che si fa è ancor più importante di chi siamo. Quindi la garanzia non è più (solo) nel cognome che porti, ma in quello che hai creato.

Da noi ci si muove con maggior lentezza, è purtroppo risaputo. E anche nel settore immobiliare non siamo riusciti ad avanzare, creandoci quella coscienza critica oramai globale in cui non valuto cosa dici o chi sei, ma quello che fai.

Personalizzazione esasperata e culto della personalità è quello che invece è successo, con progressiva rassegnazione e privazione di coscienza critica.

Si sono cristallizzati i ruoli, e ora per chi ancora segue Pasquali piuttosto che Barbato, ciò che loro dicono e fanno è visto alla stregua di un dogma. Atteggiamenti manichei tolgono spazio al dibattito, e alla crescita che questo con se porta.

Nel vuoto pneumatico che si è creato dopo di loro, si è assistito al più grande carrozzone mai visto prima, in cui sono spuntati “illusionisti di professione”e artisti vari, legati anch’essi da un filo conduttore che vedremo più avanti.

Il mercato, vero punto di riferimento di qualsiasi imprenditore, è stato messo da parte, non analizzato nelle sue esigenze, e così gli unici veri protagonisti del nuovo millennio sono stati alcuni imprenditori che hanno effettivamente cavalcato le esigenze degli utenti e le tecnologie. Un esempio su tutti: Carlo Giordano è riuscito, lavorando imprenditorialmente, a sottrarre a un’intera categoria un ruolo nell’immaginario collettivo e anche una serie di possibilità.

Nel frattempo le associazioni non sono riuscite mai a dare una direzione, strette tra subordinazioni gerarchiche e giochi politici, e anzi sono entrate nel calderone del caos con la loro personalizzazione fortissima, almeno nei casi di Paolo Bellini e Paolo Righi, che hanno incarnato le loro associazioni di riferimento e, soprattutto il secondo, creato uno scollamento enorme da una base sempre più disincantata, con conseguente perdita di adesioni.

Gli errori più grandi compiuti dalle associazioni? Forse uno su tutti, sottovalutare il web 2.0

Laddove il dibattito sopiva nei tavoli associazionistici, imperversava nel web, e quando hanno iniziato a proliferare i forum (come immobilio) e soprattutto  i gruppi facebook la frittata era fatta.

Bisognava sperare che qualcuno agisse per il bene della categoria, con una visione magari egoistica ma tesa ad assicurare il futuro a una professione attaccata oramai su più fronti. Creare dibattito, diffondere cultura, cercare innovazione per un fine più grande.

Ma siamo uomini e come tali agiamo, anche nelle nostre piccolezze.

Così è nato il controsenso più grande di tutti. I gruppi facebook dedicati agli agenti. Alcuni gruppi sono serviti ad alcune  persone dalla professionalità incerta per ritagliarsi un ruolo basato sul…nulla. Un culto della personalità che e’ ben lontano dagli esempi esteri fatti sopra o quelli italiani di qualche anno prima. Non basato su quello che hai fatto o sai fare, ma su quello che dici (e praticamente sempre non mantieni aiutato dalla scarsa memoria delle azioni online e la ritrosia nostrana al fact checking che è normale altrove).

Ma il gioco era riuscito con molti di noi.

Abbiamo assistito a grandissimi flop, a commistioni di interessi mai palesati e a conflitti continui. Siamo stati testimoni di eventi o novità annunciate  come epocali e gettate via con tanto di insulti a noi agenti immobiliari.

Ancora abbiamo visto Persone che si sono autoproclamate ambasciatori del real estate, innovatori ma non si sa di cosa in una professione che stenta a riconoscere se stessa.

Sono nati nugoli di formatori del settore che mai avevano esercitato nello stesso, che hanno dispensato consigli e strategie a destra e manca senza mai averle sperimentate. Poi le strategie non funzionavano ma la colpa era degli “alunni”, impreparati e poco attenti!

Perchè ci sono riusciti? Perchè era morta la coscienza critica e smarrito un sano culto della personalità. Abbiamo avuto  divinità non discutibili dalle quali accettare ogni parola, ogni assenza di scuse, ogni azione, che hanno guadagnato con questo e che hanno imperversato per molto, troppo tempo.

Ma finalmente qualcosa si è smosso, qualcuno ha avuto il coraggio di dissentire e di dire che “il RE è nudo!”, relegando almeno per il momento in secondo piano queste figure. Che però lasciano un vuoto di potere che in molti si stanno affrettando a cercare di ricoprire, e per noi è forse davvero l’ultima chiamata per poter divenire protagonisti del nostro futuro.

Nel Settore immobiliare regna uno strano stato di “anarchia intellettuale” che vede tutti avere ragione e tutti torto al tempo stesso.

Ma ora abbiamo la nostra chance, i tempi sono maturi, forse è arrivato il momento di costituire una coscienza collettiva della categoria, che è si eterogenea, ma può trovare la forza di cercare un minimo comune denominatore nell’interesse della sopravvivenza della professione. Abbiamo ancora la possibilità di essere padroni del nostro destino, ma avremo la maturità di esserne gli artefici?

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