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Proposta d’acquisto vincolata al mutuo

La proposta d’acquisto vincolata al mutuo è un’offerta caratterizzata da alcuni vincoli:

  • ha una condizione sospensiva, ovvero non è efficace fino al momento della sottoscrizione del contatto;
  • prevede che il cliente vada in banca ed effettui l’iter per ottenere un mutuo (presentando p.es. buste paga, modello unico e tutta la documentazione necessaria).

Proposta d’acquisto vincolata al mutuo


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In questo articolo tocchiamo una tematica con cui spesso i clienti si trovano a fare i conti, ossia la proposta d’acquisto subordinata al mutuo: che cosa è?

Lo scopo qual è? Avere la certezza che da parte dell’acquirente ci siano sia la capacità reddituale nonchè l’assenza di segnalazioni presso le centrali di rischio. Per questa ragione possiamo dire che si tratta del primo punto su cui focalizzarci quando siamo alla ricerca di un’abitazione.

Un acquirente potrebbe pensare di affrontare questo iter ancora prima di avere individuato l’appartamento dei suoi sogni. Perché? In questo modo avrebbe già sotto mano un documento ne attesti la pre-qualifica, così da poter evitare di porre un’eventuale condizione sospensiva sulla casa di proprio interesse.

Quando si è alla ricerca di una nuova casa, tutto il resto può venire in secondo piano. Questo a meno che non si prenda un mutuo al 100%: in questo particolare caso l’ottenimento del mutuo è legato direttamente al prezzo dell’abitazione che si vuole acquistare. Cosa significa? Che la proposta è legata al momento stesso in cui andiamo a fare l’atto. Questo comporta che, nell’ipotesi più sfortunata, l’acquirente potrebbe decidere di non voler più rogitare (per cause maggiori o meno) sino al giorno prima della sottoscrizione e procurando di certo delle difficoltà al venditore che nel frattempo potrebbe aver aspettato per mesi il giorno dell’atto.

Ad occuparsi della perizia per la pre-qualifica dell’abitazione – ossia alla verifica che ci siano tutti i presupposti poterla rogitare – saranno i vostri tecnici di fiducia oppure l’agenzia immobiliare a cui vi siete rivolti.

Le tempistiche: la verifica della capacità reddituale dell’acquirente e l’ottenimento dell’approvazione documentale dell’immobile richiede all’incirca un mese.

In un prossimo articolo affronteremo il tema dei vincoli che si instaurano quando si accetta una proposta d’acquisto subordinata al muto.

A presto!

Nuda proprieta’: usufrutto e diritto di abitazione

Per nuda proprietà s’intende la possibilità del proprietario di un immobile di cedere il suo diritto di proprietà privata ad un altra persona (l’acquirente), distaccandolo però dal diritto di godimento dell’abitazione. In questo modo, è la persona che ha alienato la nuda proprietà a rimanere in diritto del reale godimento dell’abitazione e ad occuparne gli spazi (ne è quindi l’usufruttuario).

Il potenziale acquirente di una nuda proprietà è di solito interessato all’immobile come forma di investimento per cui è disposto ad aspettare un periodo di tempo piuttosto lungo prima di poterne beneficiare pienamente.

Nuda proprieta’: usufrutto e diritto di abitazione


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Sono agente immobiliare da più di vent’anni e noto con crescente maggiore interesse l’attenzione che si sta creando attorno alla nuda proprietà, un fenomeno in crescita e strettamente legato alla situazione socio-anagrafica del nostro Paese.

Perché vendere come nuda proprietà?

Le ragioni possono essere tante. Pensiamo ad una nazione ove la popolazione ha un età media sempre più alta, dove ci sono situazioni sociali diverse… può essere una soluzione per moltissime persone che in questo modo si assicurano un futuro sereno. In alcune situazioni la persona cede la nuda proprietà e va a vivere comunque in un RSA mantenendosi le spese vive oppure sostiene i costi di una badante.

L’usufruttuario ha sempre diritto ad affittare l’appartamento?

L’usufruttuario ha di fatto il diritto di affittare l’appartamento e questo dà apre a una serie di potenziali problematiche per il nudo proprietario (gestione dell’appartamento, possibilità di liberarlo una volta entrati nella piena proprietà etc.).

Esiste la possibilità di restringere il diritto di godimento dell’usufrutto al solo diritto di abitazione. Solo il cedente avrà diritto ad abitare nell’immobile eil nudo proprietario sarà messo al riparo da eventuali sorprese relative a una locazione.

E’ una scelta che deve essere ben ponderata perché chi sta cedendo la nuda proprietà.

L’interessato deve capire se la liquidità che sta ottenendo da questa scelta gli assicurerà la serenità (magari anche con forme di investimento immobiliare diverse) o se invece è necessario metterlo a locazione.

La differenza tra usufrutto e diritto d’abitazione è importante! Può essere oggetto di trattativa, ma la cosa importante è capire quali sono gli obiettivi dal punto di vista finanziario da parte di chi sta cedendo la nuda proprietà.

Al prossimo articolo!

Comprare casa: consigli per gli appuntamenti

Vuoi comprare casa? Allora dovrai necessariamente effettuare delle visite per verificare se quello è l’immobile giusto per te.

Comprare casa: consigli per gli appuntamenti

Ecco quindi una serie di suggerimenti da tenere presenti prima e durante la visita, specialmente se sei alla ricerca di un appartamento in città:

  1. Ubicazione dell’abitazione. Ancor prima di fissare delle visite, cerchiamo di identificare tutti gli aspetti che sono per noi fondamentali. Ci sono dei mezzi si trasporto? Se sì, quali? Qual’è il tono generale della zona (vicinato, condomini, aspetto esterno delle strutture)? Ci sono altri elementi di cui tenere conto (vicinanza a servizi, parchi, scuole)?
  2. I citofoni. L’estetica è curata o ci sono pezzettini di carta scritti a mano ed attaccati con il nastro adesivo? Già da questo dettaglio possiamo farci l’idea del contesto nel quale andiamo ad interagire.
  3. Lo stato esterno della palazzina. Ci sono lavori da fare? Chiedete all’agente immobiliare se è in possesso dell’informazione.
  4. Lo stato interno della palazzina. Qual è il livello di pulizia generale e tenuta delle parti comuni?
  5. Se l’appartamento è da ristrutturare. Non ci sono grosse attenzioni da prestare quando le problematiche più o meno evidenti (p.es. muffa) sono dovute alla vetustà dell’appartamento. Se avete il sentore che ci siano problemi diversi fate intervenire un tecnico di vostra fiducia.
  6. Se l’appartamento è in buono stato. L’abitazione è ristrutturata o in buono stato? Verificate lo stato manutentivo, fate domande, chiedete se esiste una documentazione che attesti i lavori fatti (una buona evidenza per farvi fare la scelta migliore!)

COMPRARE CASA: 6 CONSIGLI PER GLI APPUNTAMENTI

Naturalmente i punti elencati sopra possono essere d’interesse anche per i venditori, dato che si tratta di alcuni degli elementi che incidono sul prezzo dell’immobile. Elementi di cui abbiamo già parlato e paleremo ancora nei prossimi articoli!

Assegno di caparra

Stai per fare una proposta d’acquisto per l’appartamento che ti piace e devi lasciare un assegno? In questo articolo parliamo di assegno di caparra e che cosa fare quando si lascia un titolo all’agente immobiliare o alla proprietà.

Che cos’è l’assegno di caparra?
L’assegno di caparra quello con cui si va a sottoscrivere il contratto, la proposta d’acquisto.

A chi dev’essere intestato?
Deve essere intestato necessariamente al venditore (e a nessun altro!). Attenzione: purtroppo ci sono agenzie immobiliari fanno intestare l’assegno a proprio nome con l’artificio giuridico secondo cui si garantiscono eventuali compensi provigionali (che non sono assolutamente maturati fino a quel punto!).

Qual è il suo importo?
Raramente viene definito un importo fisso. Si tratta invece di una percentuale che varia a seconda del prezzo dell’immobile: potrebbe essere di 2.000 come 10.000 euro. Naturalmente, più è alto il valore della caparra che state consegnando e più vi mettete al riparo da qualsiasi tipo di ripensamento da parte del venditore, che potrebbe potenzialmente diventare inadempiente.

Quando deve essere consegnato dall’acquirente al possessore?

L’assegno (intestato al proprietario e nessun’altro) deve essere consegnato solo ed esclusivamente nel momento in cui siete stati messi formalmente a conoscenza della avvenuta accettazione della proposta d’acquisto da parte del venditore.

Controllate le modellistiche dell’agenzia immobiliare a cui vi state rivolgendo perché molto spesso la stessa somma potrebbe essere trattenuta in deposito anche in un momento successivo alla comunicazione: si tratta di un tempo tecnico necessario ad effettuare nuovamente le visure catastali che vanno a verificare l’insussistenza di vizi o problematiche (p.es. trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli non note al momento della sottoscrizione della proposta). Pensiamo solamente a quello che può succedere con l’arrivo di una cartella esattoriale che può andare ad aggredire un immobile da un momento all’altro!

Parleremo delle differenze tra caparra confirmatoria e caparra penitenziale in un prossimo articolo.

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