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L’incarico di vendita in esclusiva e’ una trappola?

Hai affidato l’incarico di vendita in esclusiva a un’agenzia immobiliare, e le cose non stanno andando come ti aspettavi?

Oggi parliamo di un qualcosa che può succedere a coloro che stanno vendendo casa, ovvero sentirsi in trappola tramite perchè si è firmato in esclusiva un incarico .

Chi mi conosce o ha letto qualcosa sa che sono un fautore dell’incarico in esclusivae che lo ritengo l’unico strumento utilizzabile per poter essere performanti nei confronti di un venditore in un sistema maturo, ma c’è incarico in esclusiva incarico in esclusiva.

Quindi, quand’è che l’incarico in esclusiva diventa un limite e non un opportunità? quando è affidato a un'agenzia immobiliare che non collabora e su questo non riesco a vederla in maniera diversa, visto che anche nei tanti confronti social sul tema nessuno dei non collaborativi ha mai fornito una risposta secondo convincente (le analizzeremo in un prossimo post)

L’incarico di vendita in esclusiva e’ una trappola?

Proprio qualche giorno fa mi sono confrontato con un collega su questo punto . Ora vogliamo spostare l’attenzione sull’incarico in esclusiva condivisa, ovvero affidato a un’agenzia un’agenzia che collabora realmente è tutt’altro; è il massimo potenziamento delle opportunità (permettendo ai colleghi di poter promuovere l’immobile da lui acquisito ai propri clienti) sia per un venditore e anche per un acquirente che si rivolge un agenzia che fa parte del circuito di collaborazione, per motivi molto semplici e vanno detti fuori dai denti senza nessun problema, uscendo fuori da quell’ipocrisia che a volte permea la categoria.

E’ qualcosa di veramente semplice anche da spiegare. Un incarico in esclusiva che vincola un venditore con una sola agenzia o un solo marchio (senza fare nomi specifici molto spesso questo incarico è sostenuto da brand diffusi ma che operativamente lasciano l’incarico in gestione a un’unica agenzia immobiliare o un unico agente immobiliare.

<E dove stanno i limiti> ti starai chiedendo, e ora te li illustro comparando un incarico in esclusiva classica (EC) a un incarico in esclusiva diffusa condivisa (ED).

Relazioni con i clienti: EC- solo le relazioni dell’agenzia. ED-le relazioni di centinaia di colleghi.

Pubblicità: EC – gli strumenti di marketing e i canali di una sola agenzia – ED – gli strumenti di marketing di centinaia di colleghi, i canali di tutti, annunci e promozione a diffusione enorme.

L’aspetto delle relazioni e negoziale figlio di una rete di tantissimi agenti immobiliari che porta poi a ottimizzare il prezzo da ambedue i lati e le tempistiche.

Mi fermo qui ma potrei approfondire nel dettaglio ma lo farò prossimamente, già quanto scritto dovrebbe far comprendere perchè non vi è competizione tra le due modalità.

Chiaro che incarico esclusiva diffusa condivisa deve prevedere una provvigione per permettere la collaborazione . L’incarico a 0% poi è la trappola delle trappole, figlia di quella deformazione del pensiero secondo la quale se ho l’immobile e lo pubblicizzo prima o poi l’acquirente da me ci viene, se poi il prezzo è buono (sic) ancora più facile.

La realtà è ben diversa.

Motivazioni varie possono far escludere l’agente x o l’agenzia immobiliare y, a torto o ragione, e per mille motivi il cliente potrebbe non essere presente in una banca dati di richieste e in un’altra si, oppure consigliata da un’agente a visionare quell’appartamento perchè confacente alle sue esigenze e da un altro no (capita più spesso di quanto pensiate).

La pubblicità, ci torno un attimo. Gli annunci che trovi identici in foto e testi ma che lasciano liberi gli acquirenti di scegliere con quale agente procedere sono sicuramente più performanti di quegli annunci tolti e ricaricaricati ogni giorno dall’agente per mantenere una presunta maggiore visibilità sul portaleignorando che i criteri di ricerca del cliente sono diversi.

Sappiate che nelle reti di collaborazione succede spesso che un cliente chiami un agente per un appartamento e questo gli proponga un altro per il quale magari lo stesso cliente aveva chiamato un collega non andando a visionarlo e alla fine non solo effettui la visita, ma acquisti l’immobile.

Valutate con attenzione quindi se dare date un incarico in esclusiva o richiedere un’esclusiva diffusa condivisa che non è non dare incarico a nessuno e permettere a tutti di pubblicizzare perché altrimenti vi state sottoponendo al rischio di avere annunci sparsi pezzi diversi, nessun tipo di gestione nessuna cabina di energia, prezzi e foto diverse, info in antitesi etc.

Siamo tutti diversi noi agenti immobiliari, ma la nostra diversità insieme è un valore aggiunto perchè, per quanto possiamo essere bravi noi non riusciamo mai a raggiungere la totalità del mercato, a cui si avvicina invece l’incarico in esclusiva condivida diffusa.

Immobiliare: tornano a vendersi cantine, box e posti auto

I risultati dell’analisi condotta dall’Agenzia delle Entrate attraverso il suo Osservatorio del Mercato Immobiliare rileva la sorprendente crescita delle compravendite di cantine e soffitte: +12,2% negli ultimi tre mesi del 2017.

Buoni anche i numeri del mercato di box e posti auto, che fa registrare +3,8%, con una distribuzione prevalente nelle città non capoluogo.

Crisi ormai lontana per il mercato immobiliare

Gli anni di crisi e i numeri del 2012 sembrano ormai superati, pur rimanendo il mercato lontano dai numeri rilevati negli anni di gloria. Il mercato delle case registra l’undicesimo trimestre consecutivo di crescita con 152.608 compravendite (+6,3%), confermando l’accelerata dell’ultimo periodo del 2017 dopo un anno di rallentamento della crescita dei volumi.

Vendite in aumento non solo grandi città

Cambia il corso che aveva visto gli aumenti concentrarsi solo nei grandi centri, con i Comuni non capoluogo che realizzano in media +6,7% rispetto ai capoluoghi che invece fanno segnare un incremento medio del 7,0%.

È Firenze la città con gli aumenti maggiori di compravendite, +11,8%, seguita da Milano (+9,1%), Torino e Genova, con rispettivamente +7,7% e +6,1%. Risultato negativo per il quarto trimestre sui mercati immobiliari di Roma (-1,3%), Palermo (-6,1%) e Bologna (-4,2%).

Bene anche negozi e servizi

L’ondata positiva prende anche il settore terziario-commerciale, che fa rilevare +9,2%, merito soprattutto della performance del mercato del centro e del nord-est del Paese, mentre le nuove formule di lavoro smart si ripercuotono sulle transazioni di uffici e studi privati (-0,3%) soprattutto per effetto del dato negativo, -11,3%, della macro area NordOvest.

I prezzi bassi spingono ad acquistare case più grandi

Si vendono e si comprano principalmente case con metrature comprese tra i 50 e 115 metri quadri, con il 58% delle compravendite che hanno ad oggetto un immobile di queste dimensioni.

Hanno performato bene le metrature oltre i 145 metri quadri, che fanno segnare +7,0% e funzionano soprattutto al Sud, che registra un picco di +11,1% della fascia intermedia compresa tra gli 85 e i 115 metri quadri.

Le compravendite fanno bene al mercato dei mutui

I risultati positivi del mercato degli immobili sono strettamente connessi a quelli rilevati per il mercato dei finanziamenti. Come riportiamo in “Mutui: previsioni per il 2018“, i volumi in valore assoluto dovrebbero attestarsi sulle stesse stime del 2017, che chiude secondo i dati ufficiali sui circa 50 miliardi di euro.

Acquistare un immobile con un mutuo conviene, specialmente se si dispone di una somma di partenza e si riesce a coprire la metà del valore dell’immobile: a queste condizioni e con un loan-to-value minore o uguale al 50% le banche praticano tassi molto bassi, con spread minimi.

Il riscontro della convenienza sul comparatore numero uno in Italia

Hello! Home Fisso ha una rata mensile di 364,64 euro al Tan dell’1,90% e Taeg del 2,01%. Le spese di istruttoria sono di 200,00 euro, quelle di perizia di 300,00 euro. Inoltre per l’erogazione del mutuo è necessaria la presenza di un conto corrente Hello bank! di pari intestazione.

Spesa ancora più bassa se si opta per il tasso variabile. IWBank propone Mutuo a Tasso VariabileSemprelight con una rata di 312,54 euro al Tan dello 0,80% e Taeg 0,95%. Le spese di istruttoria sono di 312,54 euro, quelle di perizia zero, così come le spese di gestione del finanziamento. Il mutuo finanzia un importo massimo pari all’80% del minore tra il valore di perizia dell’immobile e l’importo di compravendita dichiarato in atto, per gli edifici appartenenti alle classi energetiche A e B, e fino al 70% del valore dell’immobile per gli edifici appartenenti a classi energetiche diverse da A e B.