Category: Eventi Immobiliari

Mls in Italia? C’è una nuova speranza.

Il 13 maggio, a Roma, con la confederazione reti Mls Italia abbiamo presentato una grandissima novità.

www.immobilimls.it , il sito degli agenti immobiliari che collaborano veramente.

Perchè questa distinzione? Perchè specificare che collaborano veramente? Perchè la parola mls è molto utilizzata, tra gli agenti immobiliari, ma poco applicata.

Cosa significa? Mls altro non è che l’acronimo di  Multiple Listing Service (quindi un servizio di incarichi multipli) che è un metodo operativo attivo fra gli operatori immobiliari che prevede la condivisione e la pubblicizzazione delle liste degli immobili, al fine di consentire un’ampia collaborazione fra le parti a favore sia delle agenzie sia dei clienti. (fonte: wikipedia).

Quindi, l’operatività consisterebbe nel mettere in condivisione con tutti i colleghi della rete mls gli immobili acquisiti, potendo a propria volta proporre agli acquirenti anche gli immobili acquisiti da altri.

Un passaggio epocale, che vede spostarsi l’attenzione dall’immobile al cliente. L’agente immobiliare assume il ruolo di consulente di parte, e si batterà con tutto se stesso per trovare la soluzione migliore per il suo cliente, interfacciandosi con il collega che cura gli interessi dell’altra parte. “E quindi” – potreste obiettare -“la famosa mediazione, l’essere super partes?”. Nulla è più super partes e veramente improntato alla mediazione come l’impianto di una trattativa svolta in collaborazione, ove ognuno dei consulenti deve raggiungere una situazione di comfort per il proprio cliente, senza poter cercare una conclusione dell’affare che potrebbe portar vantaggio ad uno solo (a discapito dell’altro) per mere ragioni di fatturato personale.

I vantaggi esponenziali in termini di probabilità di vendita o di acquisto, attraverso un servizio unico ed esclusivo della categoria, sono sotto gli occhi di tutti, ma allora perchè non è esploso sino a ora?

Da quando se ne è iniziato a parlare, sono aumentate le strutture e le piattaforme che si presentavano come fautrici dell’mls, con un problema di fondo: essendo di natura commerciale, avevano l’obiettivo di avere il maggior numero di aderenti possibili, e non di perseguire una qualità verificabile ed impattante sul cliente.

Il risultato è stato quello di avere piattaforme mls a libero inserimento, ove finivano condivisi solo gli immobili ritenuti invendibili, dove non c’erano controlli preventivi e andare a collaborare su questi immobili rappresentava un salto nel buio, con il rischio di fare figuracce con il proprio cliente acquirente o attendere in una lista d’attesa eterna il proprio turno (che non arriva mai). Conseguenze: colleghi sfiduciati e clienti insoddisfatti.

Però alcuni agenti immobiliari hanno percorso delle strade alternative e si sono costituiti in reti locali mls gestite da loro, senza fini di lucro, perseguendo standard di qualità molto elevati. Il risultato è stato quello di avere trattative più efficaci, clienti più soddisfatti, aumento della fiducia nel sistema da parte degli agenti immobiliari che ne fanno parte. Sì, perchè l’mls è prima di tutto cultura, poi strumento operativo.

Diffuse in tutta Italia, seppur a macchia di leopardo, si sono riunite e incontrate tra loro dando vita al più grande progetto mls in mano agli agenti immobiliari: Immobilimls.it . Il portale riunisce tutti gli agenti immobiliari delle reti locali che in tutta Italia hanno deciso di collaborare, mettendoci la faccia, dando a disposizione un sistema di verifica dell’immobile condiviso (il proprietario può controllare che effettivamente l’immobile sia in piattaforma digitando un semplice codice) e dando agli utenti la possibilità di segnalare comportamenti scorretti direttamente online.

Acquirenti e venditori possono verificare a loro volta la presenza dell’agente immobiliare all’interno della piattaforma, che corrisponde all’accettazione del codice etico e di un iter di garanzia degli utenti molto chiaro.

Un cambiamento epocale, come detto in principio, che se ben comunicato e diffuso potrà facilitare e incentivare quella trasparenza e chiarezza di cui il settore ha tremendamente bisogno.

Legge Di Bilancio 2020

La Manovra finanziaria 2020 contiene, tra le altre, alcune misure specificatamente dedicate al settore immobiliare.

I principali bonus sono stati confermati, mentre ci apprestiamo ad “accogliere” la nuova imu.

Di seguito un veloce riepilogo delle più importanti novità contenute nella legge che riguardano le Vostre abitazioni:

Il Bonus ristrutturazioni viene confermato:

ne saranno oggetti gli interventi di:

  • Manutenzione straordinaria (ad esempio, installazione di ascensori e scale di sicurezza, realizzazione e miglioramento di servizi igenici, sostituzione di infissi, rifacimento di scale e rampe, recinzione dell’area privata, interventi finalizzati al risparmio energetico)
  •  Ristrutturazione edilizia (demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’immobile preesistente, modifica della facciata, realizzazione di una mansarda o di un balcone, aperture di nuove porte e finestre, costruzione dei servizi igenici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti)

  • Restauro e risanamento conservativo (Si tratta di interventi mirati all’eliminazione e alle prevenzione di situazioni di degrado, adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti, aperture di finestre per residenze di aerazione dei locali)
  • Non sono ammessi alle detrazioni gli interventi di manutenzione ordinaria, a meno che non si tratti di lavori condominiali. Per manutenzione ordinaria si intendono gli interventi quali le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, la sostituzione dei pavimenti, infissi e serramenti, la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci interni, la verniciatura delle porte del garage.

Il bonus ristrutturazioni riguarda sia la prima che le seconda casa e comprende le spese effettuate per la messa a nuovo di ogni ambiente della casa come la ristrutturazione del bagno.  Per la ristrutturazione della facciata della propria casa, è invece possibile usufruire del nuovo bonus facciate 2020, che comprende una detrazione del 90%.

Bonus Mobili:

Come indicato dall’agenzia delle entrate nella sua guida

Si può usufruire della detrazione Irpef del 50% per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), destinati ad arredare un immobile oggetto di ristrutturazione

Nella guida viene specificato anche come ottenere il bonus.

si specifica che ” Per avere l’agevolazione è indispensabile, quindi, realizzare una ristrutturazione edilizia (e usufruire della relativa detrazione), sia su singole unità immobiliari residenziali sia su parti comuni di edifici, sempre residenziali” ma che vale poi anche per l’arredo di immobile diverso da quello oggetto dell’intervento. Inoltre si estende il bonus alle parti condominiali.

Bonus Facciate:

commi 220 e 221 dell’articolo 1 della Legge prevedono che

219. Per le spese documentate, sostenute nell'anno  2020,  relative agli interventi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o  tinteggiatura esterna, finalizzati al recupero o restauro  della  facciata  esterna degli edifici esistenti ubicati in zona A o B ai  sensi  del  decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444,  spetta  una detrazione dall'imposta lorda pari al 90 per cento. 

Dieci quote annuali di importi costanti, a partire da quello dell’intervento. Così viene detratta la somma.

Plusvalenza:

Nel caso di rivendita di immobile entro i cinque anni dall’acquisto e ove non si sia mantenuta la residenza per un periodo pari alla metà del tempo tra acquisto e rivendita più un giorno dell’intestatario o parente in linea retta, sulla differenza di prezzo la plusvalenza sale dal 20 al 26%

Bisogna prestare quindi molta attenzione a questo passaggio, laddove si decida di rivendere nel quinquennio.

Queste le novità più importanti, assieme all’unificazione tra imu e tasi che mantiene l’esenzione per la prima casa già prevista per le due imposte.

Per ora mi fermo qui ma resto a disposizione per ogni informazione e se volete una rapida consulenza contattatemi anche via whatsapp cliccando qui.

A New York l’inquilino non paga piu’ la provvigione

Il mondo degli agenti immobiliari della grande mela è in subbuglio a seguito della decisione dell’autorità locale di vietare le commissioni per gli affittuari, che sono spesso almeno pari al 15% del canone annuo.

Una decisione in linea con il documento programmatico di interventi pubblicato l’anno scorso da parte del governatore Cuomo.

L’applicazione del principio “chi sceglie, paga”- resta ancora la possibilita dell’agente immobiliare di ricevere il compenso provvigionale dal promittente conduttore che sottoscrive un incarico di ricerca- del quale tanto si dibatte anche qui nello stivale, dove spesso si tende invece a pensare che nulla cambierà mai.

I media stanno dando grande risalto alla notizia, con la conseguenza che oramai anche un successivo cambiamento normativo che reintroduca la commissione sarebbe mal digerito. La potenza della comunicazione oggi è deflagrante, al di là di qualsiasi tentativo di soggiogare il mercato con leggi più o meno ad hoc, e quando un utente si sente “finalmente libero” è difficile farlo tornare indietro.

New York è uno stato atipico, con un Mls atipico e forte attenzione all’immobile piuttosto che al cliente. Ora l’associazione di categoria cerca di correre ai ripari, ma sarà probabilmente necessario pensare a un nuovo modo di concepire il servizio.

Seguiremo con attenzione sperando che l’eco giunga forte anche qui prima di rischiare di essere travolti!

Le cose semplici

Probabilmente è arrivato il momento, per il gruppo Mls di cui faccio parte, di focalizzarsi sulla comunicazione agli utenti. Cercando un messaggio chiaro, e diffondendolo il più possibile.

Le reti Mls sul territorio (posso unire nel discorso tutte quelle che stanno aderendo alla Confederazione microreti mls ) sono le uniche realtà che aderiscono completamente alle mutate esigenze del mercato, che richiede sempre di

più la collaborazione strutturata da parte degli operatori e meccanismi di garanzia per gli attori delle compravendite. Con il vantaggio di essere scevri da condizionamenti commerciali, non essendo associazioni a scopro di lucro e non guadagnando in alcun modo dal numero di aderenti se non dalla qualità e produttività del lavoro generato, si riesce a perseguire la qualità del lavoro e del servizio cercando di puntare all’assoluta efficienza, che non è replicabile da nessun altro portale o realtà offline o online.

Tra terzieta’, incompatibilità e altri twist operativi si sta distogliendo di nuovo l’attenzione da quel che il mercato chiede e pretende. Il nostro compito, ora più che mai, è rimanere concentrati in quello che possiamo decidere noi, al di là di leggi o interpretazioni manichee.

La paura, motore immobile degli agenti immobiliari

La Paura è il motore immobile degli agenti immobiliari?

Sono sempre più convinto che la nostra categoria, condannata da essa stessa a un ruolo periferico  del comparto immobiliare, sia in realtà rappresentativa di un modus operandi diffuso trasversalmente nel paese.

Abituati a guadagni facili con sforzi minimi nelle passate decadi, salvaguardati da una nebbia diffusa riguardo la nostra operatività, che permetteva azioni a volte quantomeno discutibili, ci siamo trovati Read More

La cultura degli Alibi, male atavico del Real estate italiano

LA CULTURA DEGLI ALIBI

E se quelli che gli agenti immobiliari vivono e comunicano come problemi insormontabili fossero in realtà alibi?

In questo breve post condivido con voi il mix di informazioni ottenute in un solo giorno che, riunite, mi fanno propendere per questa teoria.

Spesso ascolto in auto materiale (in)formativo approfittando del tanto tempo che Roma ci concede tra tangenziali e consolari varie, è proprio oggi mi sono imbattuto In questo video di Julio Velasco in cui parla anche dei limiti, soprattutto mentali, della nazionale di pallavolo italiana quando fu da lui presa, prima di essere condotta al successo planetario.

Poco dopo, in un gruppo facebook un caro collega postava questo quesito, a suo dire stimolato da una mia precedente provocazione:


LOBBY

“Se circa 5.000 notai costituiscono una lobby forte ed autorevole, figuriamoci 45.000 agenti immobiliari cosa sarebbero in grado di fare, se solo lo volessero.

Far cambiare il loro status di ausiliari del commercio, per esempio, che, secondo il mio modestissimo parere, è fonte di tutti i nostri mali.

Una buona domenica a tutti i 45.000 colleghi, nessuno escluso. 😉”


Sa, il caro collega, che non condivido questa opinione per molti motivi, tra cui di seguito racchiudo i più importanti:

  • Non è importante come qualcuno ci qualifichi se non il cliente
  • Non è auspicabile una soluzione politica perché richiederebbe compromessi politici, nell’accezione negativa della cosa
  • Se rimettiamo all’inquadramento che terzi vogliono darci il nostro destino saremo sempre passivi e aggredibili
  • Abbiamo tutto nelle nostre corde per poter crearci un ruolo riconosciuto come utili, efficienti e, perché no, indispensabili al di là della legge (utopica e deleteria l’idea di essere obbligatori per legge)

Passiamo troppo tempo a lamentarci, a dire quel che non va e quel che vorremmo, senza soffermarci su come modificare quel che non va per arrivare a quel che si vuole.

Siamo stati abituati a lamentele propagandistiche, salvo poi fare dietro front o girare la testa dall’altra parte per biechi motivi di interessi particolari. Lasciamoli da parte una volta per tutte, e concentriamoci su cosa possiamo fare per essere riconosciuti dal mercato e dai clienti come utili ed efficienti, imparando ad adattarci a cambiamenti di “ecosistema” che saranno sempre meno politici è sempre più tecnologici.

Io un’idea ce l’ho, e non riesco a incontrare alcuna opposizione reale a questa.

Probabilmente ve ne sono anche altre, ma per diffonderle c’è bisogno di uscire fuori dall’equivoco della cultura degli alibi.

Insomma, concludendo, dipende da NOI.

La Base Di Qualsiasi Microrete (Se Vuoi Che Funzioni)

Elite Agents Group è un caso raro nel panorama nazionale. In una città “massacrata”dallo zero per cento, dove esiste la base agenzie più ampia della piattaforma di collaborazione Privata è diffusa in Italia, riesce a mantenere una sacca di operatività a seguito di un primo incremento e poi ne sono seguiti altri.

Quando è partito il progetto, è partito insieme altre decine di progetti similari in tutta la nazione.

A oggi probabilmente esperimenti che sono rimasti in vita si contano sulle dita di una mano. Non potendo entrare nel dettaglio gli altri micro rete e tuttora esistenti e sulla loro operatività (parlo soprattutto di Milano e me lesse immobili Trieste) Possono analizzare con tutta tranquillità quella che è stata la peculiarità in cui MLS ritardo ma si è sempre presentata in sede aderenti requisiti minimi di qualità degli immobili condivisi e possibilità di essere oggetto di controlli random.

Questo naturalmente sempre voluto distinguere quello che ha dato in fatto di MLS Elite Roma rispetto ai propri utenti e clienti, e ha voluto essere esso stesso strumento di selezione delle agenzie potenzialmente aderenti, assieme all’obbligatorietà dell’esclusiva condivisa e un forte calmiere su gli storni. Ecco la straordinarietà di un regolamento che prevede requisiti rigidi al suo interno. Diviene al tempo stesso motore propulsivo per essere attraente nei confronti sia del mercato sia degli agenti immobiliari, e anche deterrente all’ingresso di agenzie potenzialmente non interessate ad un reale rapporto di collaborazione e condivisione.

E poi di tanto in tanto una problematica si manifesterà’ comunque nonostante ci sia un regolamento molto attento. Come comportarsi in questi casi? Come procedere laddove ad una segnalazione di mancato utilizzo del regolamento o di non osservanza dello stesso e non meccanismo come il nostro comunque locale si viene presi da pensieri

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