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Mls in Italia? C’è una nuova speranza.

Il 13 maggio, a Roma, con la confederazione reti Mls Italia abbiamo presentato una grandissima novità.

www.immobilimls.it , il sito degli agenti immobiliari che collaborano veramente.

Perchè questa distinzione? Perchè specificare che collaborano veramente? Perchè la parola mls è molto utilizzata, tra gli agenti immobiliari, ma poco applicata.

Cosa significa? Mls altro non è che l’acronimo di  Multiple Listing Service (quindi un servizio di incarichi multipli) che è un metodo operativo attivo fra gli operatori immobiliari che prevede la condivisione e la pubblicizzazione delle liste degli immobili, al fine di consentire un’ampia collaborazione fra le parti a favore sia delle agenzie sia dei clienti. (fonte: wikipedia).

Quindi, l’operatività consisterebbe nel mettere in condivisione con tutti i colleghi della rete mls gli immobili acquisiti, potendo a propria volta proporre agli acquirenti anche gli immobili acquisiti da altri.

Un passaggio epocale, che vede spostarsi l’attenzione dall’immobile al cliente. L’agente immobiliare assume il ruolo di consulente di parte, e si batterà con tutto se stesso per trovare la soluzione migliore per il suo cliente, interfacciandosi con il collega che cura gli interessi dell’altra parte. “E quindi” – potreste obiettare -“la famosa mediazione, l’essere super partes?”. Nulla è più super partes e veramente improntato alla mediazione come l’impianto di una trattativa svolta in collaborazione, ove ognuno dei consulenti deve raggiungere una situazione di comfort per il proprio cliente, senza poter cercare una conclusione dell’affare che potrebbe portar vantaggio ad uno solo (a discapito dell’altro) per mere ragioni di fatturato personale.

I vantaggi esponenziali in termini di probabilità di vendita o di acquisto, attraverso un servizio unico ed esclusivo della categoria, sono sotto gli occhi di tutti, ma allora perchè non è esploso sino a ora?

Da quando se ne è iniziato a parlare, sono aumentate le strutture e le piattaforme che si presentavano come fautrici dell’mls, con un problema di fondo: essendo di natura commerciale, avevano l’obiettivo di avere il maggior numero di aderenti possibili, e non di perseguire una qualità verificabile ed impattante sul cliente.

Il risultato è stato quello di avere piattaforme mls a libero inserimento, ove finivano condivisi solo gli immobili ritenuti invendibili, dove non c’erano controlli preventivi e andare a collaborare su questi immobili rappresentava un salto nel buio, con il rischio di fare figuracce con il proprio cliente acquirente o attendere in una lista d’attesa eterna il proprio turno (che non arriva mai). Conseguenze: colleghi sfiduciati e clienti insoddisfatti.

Però alcuni agenti immobiliari hanno percorso delle strade alternative e si sono costituiti in reti locali mls gestite da loro, senza fini di lucro, perseguendo standard di qualità molto elevati. Il risultato è stato quello di avere trattative più efficaci, clienti più soddisfatti, aumento della fiducia nel sistema da parte degli agenti immobiliari che ne fanno parte. Sì, perchè l’mls è prima di tutto cultura, poi strumento operativo.

Diffuse in tutta Italia, seppur a macchia di leopardo, si sono riunite e incontrate tra loro dando vita al più grande progetto mls in mano agli agenti immobiliari: Immobilimls.it . Il portale riunisce tutti gli agenti immobiliari delle reti locali che in tutta Italia hanno deciso di collaborare, mettendoci la faccia, dando a disposizione un sistema di verifica dell’immobile condiviso (il proprietario può controllare che effettivamente l’immobile sia in piattaforma digitando un semplice codice) e dando agli utenti la possibilità di segnalare comportamenti scorretti direttamente online.

Acquirenti e venditori possono verificare a loro volta la presenza dell’agente immobiliare all’interno della piattaforma, che corrisponde all’accettazione del codice etico e di un iter di garanzia degli utenti molto chiaro.

Un cambiamento epocale, come detto in principio, che se ben comunicato e diffuso potrà facilitare e incentivare quella trasparenza e chiarezza di cui il settore ha tremendamente bisogno.

Collaborazione tra agenzie immobiliari

Mls Elite, una storia vera

Oggi parliamo di collaborazione tra agenti immobiliari.

In particolare, vorrei parlare di una rete di collaborazione che ritengo molto valida che è quella per la quale lavoro: MLS Elite.

Collaborazione tra agenzie immobiliari

“Noi collaboriamo e voi comprate o vendete casa meglio” è lo slogan che ci contraddistingue ed è proprio così: collaborare è una delle cose più importanti per un agente immobiliare, ha degli effetti positivi di amplificazione delle opportunità immobiliari e su questo non posso essere smentito.

Dunque, in che cosa si distingue MLS Elite, la rete di collaborazione di cui faccio parte?

Essa è una realtà aperta a dispetto di altre in quanto, tutti gli agenti immobiliari affiliati a MLS Elite hanno scelto di collaborare condividendo le possibilità di promozione quindi permettendo a tutti i colleghi della rete di fare pubblicità sugli appartamenti gestiti da qualsiasi agente immobiliare che faccia parte di MLS Elite. 

Essenzialmente c’è un atteggiamento mentale da parte degli agenti che è comunitario per cui non si ragiona a cercare di diminuire le opportunità di promozione e di vendita dell’appartamento da parte dei colleghi cosa che avviene spesso con altre agenzie.

MLS Elite è una delle pochissime, o forse l’unica rete, che ha al suo interno agenti immobiliari che sottoscrivono un regolamento accettandone verifiche e controlli.

Naturalmente ogni agente ha il suo guadagno ma nel rispetto e accettazione di regole e controlli ai quali ci si sottopone volontariamente, questo comporta una grossa garanzia a vantaggio dei clienti.

Questo specifico dettaglio nell’amministrazione della nostra rete la rende una delle più veloci ed organizzate nella conclusione di affari in Italia con la speranza che questo sia un meccanismo e una scelta sempre più condivisa anche da altri colleghi.

MLS Elite è una rete che è cresciuta e si è affermata negli anni grazie a requisiti di qualità e costanza nell’applicarli, crescendo così si è resa unica nel suo genere.

A seguire vi racconterò un episodio: una compravendita avvenuta proprio in questi giorni che vi aiuterà a comprendere la potenza di un servizio di questo genere.

MLS Elite, un esempio per capirne meglio le potenzialità

Qualche tempo fa ho preso un incarico di vendita per un appartamento, proprio durante il covid, quindi mentre tutto era bloccato, ho giusto avuto il tempo di fare l’home staging alla ripresa, sistemare l’appartamento e il 4 giugno siamo partiti con la vendita.

Questo appartamento si trova in zona Balduina ed era stato gestito precedentemente da 5 agenzie per due anni e mezzo. In questo lasso di tempo le 5 agenzie hanno fissato solo 20 visite e tutte quante alquanto inconcludenti.

Da quando ho preso l’incarico io, fortificato dalla potente rete di cui faccio parte, sono riuscito a concludere la compravendita nel giro di un mese, condividendo da subito l’annuncio e facendolo uscire più volte con tutte le agenzie del gruppo sempre nel rispetto delle regole stabilite dalla rete.

Ne sono risultate ben 39 visite in 25 giorni di cui appunto una di queste è stata accettata in questi giorni.

Il mercato immobiliare di quest’anno

Ciao sono Massimo Onofri agente immobiliare e ti presento la nuova puntata di “Un pò presto” rubrica di pillole immobiliari mattutina, nel caso in cui non avessi voglia di vedere il video ti riporto di seguito il contenuto.

Buona Lettura!

Cosa aspettarci da il mercato immobiliare nel 2022?

Il 2021 che ci siamo lasciati alle spalle è stato un anno molto importante per il mercato immobiliare ma questo 2022 che stiamo vivendo, abbiamo cominciato da poco, come sarà nel settore della compravendita degli immobili? Dobbiamo essere ottimisti o pessimisti?

Il 2021 è stato un anno molto importante con un numero di compravendite che si è attestato intorno alle 700 mila, quindi numeri molto superiori addirittura quelli pre-crisi covid-19, quindi prima dell’inizio della pandemia, addirittura si prevede che questo 2022 possa arrivare a superare quelli che erano i numeri ottenuti nel 2007 quindi prima dell’inizio della crisi dei mutui subprime.

Quindi dovremmo essere ottimisti? Io dico sì ma con prudenza.

Se andiamo ad analizzare i dati nella loro interezza e cerchiamo di dare una proiezione dobbiamo innanzitutto dire che sta cambiando in maniera repentina la domanda e quindi la richiesta si sta facendo molto esigente e, se è vero che l’anno scorso abbiamo avuto 700 mila compravendite, è vero pure che 700 mila immobili sono stati tolti dal mercato, ce ne saranno altrettanti, ma la qualità di questi immobili probabilmente sarà diversa.

Andando ad analizzare i trend del mercato immobiliare cominciamo ad avere il segno più accentuato in alcune realtà, per esempio a Milano piuttosto che Bologna, e addirittura il segno meno in alcune grandi città come Firenze e Napoli, mentre Roma è sostanzialmente stabile.

Questo che cosa vuol dire? Appunto che la domanda sta cambiando, sta diventando più esigente e ci sono delle priorità che prima venivano magari messe in secondo piano, il concetto di città in 15 minuti, andate a vedere ho fatto un video in tal proposito, diventerà sempre più importante.

Cosa dobbiamo tenere in considerazione se vogliamo comprare o vendere casa?

Probabilmente tutta una serie di servizi collegati all’universo dell’abitazione che si acquista diventano fondamentali, e qui si giocherà la partita tra un immobile e l’altro, è un elemento che dobbiamo tenere in considerazione.

Non solo, ci sono sicuramente gli incentivi sulle ristrutturazioni e vari “bonus” ed “eco bonus” da considerare, ma come potranno andare ad incidere? Probabilmente in prezzi più alti per immobili che si troveranno condizioni migliori sia come stabile che come unità immobiliare.

Però anche qua, se devo darvi una analisi rispetto ai dati che abbiamo in real time (e probabilmente siamo gli unici ad averlo) grazie alla rete di collaborazione di cui faccio parte, che analizza i dati in tempo reale e quindi non successivamente a quando arriveranno i rogiti, stiamo avendo una tempistica sempre più ridotta per la proposta d’acquisto, per immobili di qualità elevata, e stiamo assistendo quindi una contrazione dei tempi medi di permanenza sul mercato.

Però questo potrebbe andare a generare un meccanismo che già abbiamo visto altre volte nel mercato immobiliare e quindi una pretesa maggiore di richieste di prezzo da parte dei venditori, che potrebbe non andare più a impattare sulla reale sul reale valore di mercato, quindi i proprietari potrebbero cominciare a chiedere un valore più alto di quello che effettivamente, il loro immobile, riesce a valere ed ottenere dal mercato.

Questo potrebbe portare a uno stallo in alcune zone d’Italia, e sicuramente in alcune zone di Roma, che dovrebbe cristallizzare i prezzi e portare a quella contrazione che se non è una bolla vera e propria potrebbe però congelare per un momento il mercato.

Quindi cosa fare se vuoi comprare casa?

C’è sicuramente da stare molto attenti quando andate a fare un acquisto, godendo ancora delle agevolazioni e dei vantaggi che abbiamo con dei mutui a tassi di interesse effettivamente ancora estremamente concorrenziale, e che dovrebbero rimanere tali almeno per i primi sei mesi del 2022, dobbiamo comunque fare acquisti in maniera prudenziale, quindi ribadisco dobbiamo essere ottimisti ma anche prudenti, perché potremmo andare ad acquistare un appartamento che è arrivato al suo picco massimo o forse addirittura superato il suo valore di mercato in questo momento.

Dobbiamo stare molto attenti, quindi abbiamo bisogno di una consulenza e di un’azione e importante, che tenga presente di tutte le nostre motivazioni.

Se state vendendo (se vuoi vendere casa velocemente leggi qui come fare) il consiglio è quello di andare a cercare di capire, nella maniera più asettica e distaccata possibile, quale è il valore dell’immobile, andando a prendere i punti di riferimento, andando a consultarmi con chi fa questo lavoro tutti i giorni, cercando un vostro consulente di fiducia, perché mettere l’immobile ad un prezzo più alto non comporta una certezza di chiusura della compravendita in tempi accettabili o addirittura al prezzo che effettivamente potrebbe valere.

L’ho detto mille volte, il rischio quando ci mette un appartamento fuori prezzo in vendita, è quello che alla fine si realizzi addirittura meno di quello che si poteva realizzare mettendolo sul mercato ad un prezzo reale e ottenibile per tutta una serie di motivi.

Ribadisco ancora, in conclusione, sarà molto importante cercare di capire, zona per zona, là dove siete interessati ad acquistare o a vendere, quelle che saranno le tendenze e le proiezioni della domanda, quindi che tipo di richiesta avrebbe e che tipo di situazione, anche infrastrutturale ( che diventerà sempre più importante ) ha a disposizione la zona dell’immobile che state cercando o vendendo, perché con questo è riuscito a collocarvi, secondo me, con la proiezione giuste per poterlo mettere in vendita o cercare di acquistare al prezzo più corretto.

Spero che sia stato chiaro, quindi questo è un anno molto importante, che salvo situazioni che ancora non possiamo prendere in considerazione perché non si sono verificate, dovrebbe andare in questo modo, quindi con il numero di compravendite che aumentano, ma con l’inizio della cristallizzazione dei prezzi in alcune zone.

Vedremo un pò se andrà così, come si dice le previsioni vengono fatte anche per essere smentite, ma bisogna provare a mettere a disposizione quelle che sono le nostre sensazioni.

Vi ringrazio per avermi seguito fin qui, se volete ci sono sempre i soliti riferimenti per potermi contattare e farmi richieste, rispondo privatamente se riesco o se posso attraverso i mezzi pubblici e vi do appuntamento alla prossima puntata di “un po’ presto”.

Cosa vuol dire svendere un appartamento

Oggi parliamo di uno dei temi relativi al settore immobiliare tra i più frequenti, ovvero svendere un appartamento.

Cerchiamo di capire che cosa vuol dire veramente svendere e se effettivamente esiste la svendita nel settore immobiliare di che cosa si tratta.

Cosa vuol dire svendere un appartamento

Svendere vuol dire vendere al di sotto del quello che è il prezzo del mercato.

Dobbiamo stare attenti a capire se effettivamente stiamo svendendo. Se vendiamo sottocosto è un discorso, ma sottocosto a dispetto del costo attuale dell’appartamento dal momento che lo mettiamo in vendita, questo è molto importante da tenere ben presente.

È chiaro che se parliamo invece del prezzo da me desiderato a dispetto del reale valore di mercato non possiamo considerarla una svendita, ma un deprezzamento rispetto a quelle che sono le nostre aspettative ma che è incongruo rispetto alle richieste di mercato.

Il famoso discorso posso aspettare che spesso è legato al non voglio svendere bisogna prenderlo con le pinze: il tempo, infatti, non è nostro alleato e un appartamento che resta in vendita per moltissimi mesi non è più affascinante come uno listato da poco tempo, bisogna tenere presente questa problematica.

Si rischia di vendere a un prezzo diverso rispetto a quello che potevamo ottenere.

Quando si svende realmente? Quando ci sono problematiche importanti o conclamate necessità: per esempio quando è necessario ottenere una grossa somma come liquidità in maniera molto rapida per problematiche da risolvere

La svendita è psicologica

Il concetto di svendita è puramente psicologico: non esiste in realtà se non nella testa di alcuni venditori.

Vi dirò di più: potrebbe nascondere anche la celata volontà di non vendere del tutto, magari per problemi con mogli o eredi o semplicemente perché si fanno paragoni di valore con appartamenti simili.

Ve lo ribadisco vendere coerentemente al momento di mercato non è mai svendere e soprattutto se si vende per ricomprare, tutto sommato in qualsiasi momento noi vendiamo che sia di rialzo o depressione di mercato, non ci sono grossi cambi.

La svendita di per se è molto rara: vendere a prezzo di mercato contestuale non può essere considerata svendita e se proprio non siete intenzionati a scendere al prezzo che il mercato in quel momento offre meglio non mettere in vendita.

Come fare foto per annunci immobiliari

Oggi affrontiamo il tema delle foto e la loro importanza negli annunci, rispetto al mercato immobiliare di qualche anno fa.

Rispetto al passato è estremamente decisivo l’impatto delle foto negli annunci: al giorno d’oggi, infatti, risulta sempre più difficile e complesso entrare in contatto con potenziali acquirenti se l’annuncio immobiliare non è corredato di foto decenti.

Mi rendo conto che non si possa parlare di foto professionali anche per i privati, ma girano sul web tantissime foto fatte in maniera decisamente amatoriale con cellulari o con macchine fotografiche dalla dubbia qualità: sappiate che quelle immagini di scarsa qualità, nella percezione iniziale, possono decisamente incidere in quanto la vista è un senso che viene ingaggiato e in quanto tale deve essere appagato.

Mettere, quindi, foto sbagliate o dettagli sgranati o non identificabili determina sicuramente la buona riuscita di una vendita.

Come fare foto per annunci immobiliari: il video

Ci sono moltissime guide, cercate di rispettarle, mi raccomando, e fate attenzione a fare foto che siano di livello ma che non nascondano eventuali problematiche dell’appartamento, questo è abbastanza ovvio.

Ultimo aspetto su cui voglio soffermarmi: le foto devono presentarsi al meglio però non devono dare una falsa impressione di quelle che sono le reali condizioni dell’appartamento, non presentate foto ritoccate come foste dei potenziali influncer di Instagram, non fate come quei modelli che sembrano essere super muscolosi e poi in realtà sono magri e ci accorgiamo poi che sono appunto solo filtri e foto ritocchi.

Andamento del mercato immobiliare

Oggi parliamo di qualcosa di già sentito ma che affronteremo frequentemente nei prossimi mesi per capire quale sarà l’andamento del mercato immobiliare post coronavirus.

Andamento del mercato immobiliare

Andiamo, quindi, ad analizzare l’andamento del mercato immobiliare post coronavirus.

Come avevo già raccontato in altri precedenti video e articoli pubblicati sul mio canale YouTube e su questo blog, si parla principalmente dell’interesse per alcune tipologie di appartamenti, come quelli senza balcone ad esempio, che va sempre più scemando.

Andamento mercato immobiliare – Novembre 2020

La domanda si sta spostando a partire dalle nuove necessità dettate dallo smart working e da prospettive che richiedono una situazione molto più snella dal punto di vista della logistica degli uffici.

Si parla nuovamente di un mercato che è quello commerciale che potrebbe avere un grosso contraccolpo, come lo ha avuto quello alberghiero che è praticamente fermo e sembra aver avuto un calo del 55% rispetto al passato.

Gli affitti sono cambiati: si parla più volentieri di contratti transitori o classici come 4+4 o 3+2.

Questi dati sono già stati visti ed affrontati ed appurati.

Ora bisogna sottolineare un punto che secondo me, e secondo i colleghi della rete di cui faccio parte, può diventare importante anche per capire dove si sta andando.

Infatti, credo che sia prematuro parlare di proiezioni definitive: l’Italia deve considerare e affrontare le conseguenze di quella che è stata la crisi da lockdown. Probabilmente, prima di allora, qualsiasi tipo di proiezione anche se interessante rischia di risultare alquanto superficiale.

Il futuro del mercato immobiliare

Non prima di settembre / ottobre 2021 sarà possibile avere veramente un disegno chiaro di quello che sarà il futuro del mercato immobiliare, un mercato che si muove in maniera non convenzionale e poco reattiva rispetto, ad esempio, a quello del consumo al dettaglio, tanto per menzionarne uno.

Vendere casa con un mutuo in corso

Come vendere casa con un mutuo in corso?

Cosa succede nel momento in cui stiamo pensando di vendere un appartamento sul quale c’è un mutuo in corso? Possiamo farlo?

Sì, vendere una casa con un muto in corso è assolutamente possibile.

Come? Al momento del rogito notarile, procederemo all’estinzione del mutuo e alla contestuale cancellazione dell’ipoteca come previsto dalla legge Bersani.

Vendere casa con un mutuo in corso: esempio

Facciamo un esempio: se avete ancora in corso 100.000 euro di mutuo residuo non dovrete estinguerlo prima di mettere in vendita casa.

Bisognerà semplicemente farlo presente all’acquirente (cosa che verificherà anche l’agente immobiliare, rivolgendosi a un professionista per ricevere le visure ipotecarie). Nel momento in cui andrete a fare l’atto notarile, i soldi relativi al mutuo residuo verranno girati direttamente dall’acquirente all’istituto finanziario con cui avete contatto il mutuo. Non è richiesto in nessun modo di estinguere il mutuo prima di aver fatto l’atto notarile, l’operazione può essere contestuale.

Quindi, supponiamo che stiamo per vendere una casa a 220.000 euro ed abbiamo ancora 100.000 euro di mutuo residuo. Cosa succede al momento dell’atto? Quei 100.000 euro verranno dati dall’acquirente (o girati direttamente dalla banca, nel momento in cui l’acquirente di casa vostra dovesse a sua volta prendere un mutuo) alla banca con cui voi avete contratto il mutuo anni prima. La cifra residua arriverà invece nelle mani del venditore.

Perciò se state pensando di vendere casa ma avete un mutuo in corso e pensate di non poterlo, con la più grande serenità potete mettere in vendita l’appartamento. Ora sapete che nel momento dell’atto parte della somma pattuita andrà all’istituto mutuante per estinguere il debito residuo

Valutazione di casa online: un esperimento

Ho fatto un esperimento mettendomi nei panni di un potenziale venditore: sono andato su 4 siti web diversi e ho chiesto la valutazione di un appartamento che ho appena venduto ad un prezzo figlio di pochissime proposte arrivate in tempo rapidissimo.

Si fa un gran parlare di Big Data e della capacità di riuscire ad analizzare tutti i dati raccolti tramite algoritmi per poterli analizzare e fornire un risultato, in questo caso specifico per ricevere la valutazione del valore di un appartamento. Quando si tratta di settore immobiliare, teniamo poi conto che ciascun sito ha i propri algoritmi.

Alcune caratteristiche dell’appartamento che ho inserito: Roma, quartiere africano; sesto piano; 75 mq; da ristrutturare. Sono poi state inserite ulteriori informazioni dettagliate, corrispondenti a quelle dell’appartamento che ho appena venduto.

  • Valutazione sito 1 (portale immobiliare di annunci). 280.000 euro
  • Valutazione sito 2 (portale immobiliare di annunci). 184.000 euro, con un oscillazione di prezzo compresa tra 154.000 e 214 .000 euro
  • Valutazione sito 3 (Prop-Tech: agenzia immobiliare). Tra 242.900 e 296.900 euro
  • Valutazione sito 4 (Istant Buyer, compra casa in nome e per conto del venditore). 350.000 euro, con un’oscillazione compresa tra 310 e 390 mila euro.

Spetta poi all’utente che ha inserito i dati indicare se ritiene che la valutazione ricevuta sia bassa, alta o adeguata.

Ma a quanto è stata venduta la casa? Non ve lo dirò oggi. Vi segnalo solo che il proprietario dell’appartamento che ha venduto con me avrebbe venduto – almeno 3 volte – ad un prezzo molto più basso mentre in un quarto caso avrebbe fatto molta fatica per venderla. Questo anche in base alle esperienze raccolte sul territorio.

Voglio lasciarvi il dubbio e soprattutto spingere un po’ sull’aspetto fondamentale: questi strumenti digitali sono sicuramente molto importanti e devono essere usati come punto di riferimento per farsi una prima idea.

Fortunatamente per gli agenti immobiliari, questi portali possono essere un punto di partenza anche per gli agenti immobiliari in un contesto di costruzioni così variegato complesso come quello italiano dove difficilmente abbiamo case tutte uguali, dove ci sono palazzi che hanno centinaia di anni di storia vicino a costruzioni modernissime.

Ad essere fondamentale sarà la capacità, l’esperienza e soprattutto l’interscambio avuto tra agenti immobiliari per raccogliere informazioni relative alla compravendita immobiliare.

Là sta l’esperienza per capire quali sono appartamenti da prendere come comparabili, per dare una valutazione che possa essere attendibile (naturalmente non è mai precisa al migliaio di euro ma può essere sicuramente indicativa) e una corretta collocazione nel mercato immobiliare.

Perche’ non riesco a vendere casa

Questo articolo è dedicato a tutti coloro che non riescono a concludere la vendita del proprio appartamento, che stanno gestendo da soli come privati. Magari avete messo un bell’annuncio in primo piano attraverso delle agenzie ma non state comunque ottenendo il risultato voluto.

5 ragioni per cui non riesci a vendere casa.

Scopriamo alcune possibili ragioni alle difficoltà incontrate nella vostra vendita:

  1. Siete fuori mercato / non c’è richiesta. La “non richiesta” è il caso più raro tra i due poiché colpisce solo alcune zone estremamente depresse dal punto di vista commerciale, magari per un abbattimento della situazione socio-lavorativa di quel contesto oppure dello spopolamento in corso. Molto più spesso si potrebbe semplicemente essere fuori mercato, ossia con una collocazione commerciale errata  a un prezzo completamente sbagliato.

  2. Siete emotivamente coinvolti. Visto che state vendendo da soli, la promozione commerciale è un aspetto molto importante che potrebbe coinvolgervi emotivamente, finendo per incidere in modo negativo durante gli appuntamenti. Purtroppo non è semplice gestire persone che entrano nella propria casa esprimendo talvolta delle obiezioni sul nostro appartamento, che abbiamo vissuto con amore e che rappresenta una fase importante della nostra vita. Non si tratta di un mero aspetto culturale: di fatto si può avere una grandissima preparazione ma avere un livello di coinvolgimento tale da non gestire correttamente le fasi degli appuntamenti.

  3. Non riuscite a gestire efficacemente l’agenda. Magari, a causa del vostro lavoro, potete rispondere ad e-mail e telefono solo in determinate fasce orarie. Con la velocità delle informazioni che oggi ci passano davanti qualcosa potrebbe sfuggirci e potrebbe capitare di perdere  delle opportunità.

  4. Non utilizzate gli adeguati strumenti di marketing. Non è semplice pubblicare un annuncio: alle spalle ci sono una storia, un’attività di promozione, un cartello che segnali la vendita. Magari stiamo sbagliando qualcosa nell’annuncio, magari stiamo dimenticando un valore fondamentale oppure stiamo dando risalto ad un elemento in maniera errata tanto da fuorviare alcuni potenziali clienti. Sono errori in cui si può incappare quando non si è abituati a gestire la vendita tutti i giorni sul campo.

  5. Non conosci la situazione dei tuoi competitor. Ossia la situazione di immobili simili al tuo per posizione e caratteristiche, che si trovano al momento sul mercato immobiliare.

Ti riconosci in uno di questi aspetti? Contattami, sarò felice di consigliarti su come risolvere alcune dinamiche sbagliate.

Agenzie immobiliari online

A qualche anno dall’ingresso nel mercato immobiliare, a che punto siamo? Da un’analisi rapida effettuata prendendo per riferimento i vari siti proprietari delle principali agenzie immobiliari online, il quadro che ne emerge è quello di una periferica incidenza delle stesse nel mercato, con poco più di 2000 immobili in vendita al 15 gennaio 2021 di cui oltre 1300 concentrati nelle prime due.

https://www.datawrapper.de/_/237jP/

UN MODELLO CHE NON E’ DESTINATO A CRESCERE?

Numeri che possono sembrare irrilevanti a fronte del parco immobili in vendita complessivamente nel paese, che superano abbondantemente il milione di unità, ma rappresentano comunque una realtà a cui parte dei venditori si sta rivolgendo (numeri così bassi fanno presumere siano reali e non “gonfiati”.

E numeri che comunque, uniti al dato di almeno due realtà similari a quelle elencate che hanno già chiuso i battenti pur avendo esordito in pompa magna, possono darci un’indicazione:

Il modello è un modello che può essere percorribile abbattendo fortemente molti costi di gestione, ma che avrà necessità di una rete di persone (agenti?) sul territorio, come ribadisce l’indirizzo delle prime due proptech di questa rapida indagine, ribadendo l’efficacia e l’efficienza delle capacità umane nell’attività negoziale nelle compravendite.

Ci sarà e si rafforzerà una quota di utenti interessata a usufruire dei servizi low cost di alcuni player, ma la lotta tra questi, partendo da costi molto bassa, finirà per agevolare l’accentramento della richiesta su una o due realtà al massimo, che grazie a numeri sufficienti potrà generare ricavi.

Agenzie immobiliari online

Se il modello vincente sarà quello che affiancherà le persone sul territorio, la realtà che potrebbe subire un’erosione perdendo affiliati è quella dei franchising, a cui potrebbero alcune proptech guardare con interesse per attingere a forza lavoro, da disporre sul territorio per sviluppare la forma “ibrida” che sembra quella più performante.

La partita è solo all’inizio.

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